房地產狀況的描述(掌握)

比較法中的修正，(也就是實物、權益和區位三個方面的修正)：基本狀況、實物狀況、權益狀況和區位狀況。

估價對象房地產狀況摘要　表2-1

一、房地產基本狀況描述

對房地產基本狀況的描述，應簡要說明下列方面：

(1)名稱：說明估價對象的名字。例如，估價對象為××小區××樓(幢、棟)××門(單元)××號住宅，××商場，××大廈，××賓館，××項目用地。

(2)坐落：說明估價對象的具體地點。例如，估價對象位于××市××區××路(大街、大道)××號。

(3)范圍：說明估價對象的財產范圍。

(4)規模：對于土地，說明土地面積。例如，估價對象土地面積××平方米(公頃)。對于建筑物，一般說明建筑面積或者套內建筑面積、使用面積、營業面積、可出租面積。例如，估價對象房屋的建筑面積××平方米。旅館——客房數或床位數，餐館——可容納用餐人數，影劇院——座位數，醫院——床位數，停車場——車位數。倉庫——體積。

(5)用途：說明估價對象的登記用途、實際用途、規劃用途和設計用途。

(6)權屬：土地：國有土地還是集體土地，土地使用權是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經營權及其權利人;對于建設用地使用權，還要說明是劃撥，還是出讓、租賃、作價出資或者入股、授權經營。對于房屋所有權，主要說明房屋所有權人。

二、房地產實物狀況描述

(一)土地實物狀況描述

(1)土地面積：單位：平方米(m2)，公頃(hm2)。對于房地產開發用地：規劃總用地面積以及其中建設用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設用地面積與規劃總用地面積混淆。

(2)土地形狀：通常用文字并附圖來說明。每塊土地都是一個封閉多邊形。說明土地形狀的圖：宗地界址圖、規劃圖、建筑總平面圖等。

(3)地形、地勢：平地還是坡地，與相鄰土地、道路的高低關系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

(4)地質：地基承載力和穩定性，地下水位和水質(包括地下水的成分和污染情況。地下水中含有酸堿雜質會對人工基礎有侵蝕作用，有些含有特殊成分的地下水可導致疾病)，有無不良地質現象(如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土)等。

(5)土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。

(6)土地開發程度：到達地塊紅線的基礎設施完備程度和地塊內的場地平整程度，“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。

(7)其他。

臨街商業用地：臨街寬度、臨街深度和寬深比。

農用地：氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。

(二)建筑物實物狀況描述

(1)建筑規模：要根據建筑物的使用性質說明其面積或體積、開間、進深、層高、室內凈高、層數、高度等。面積方面有建筑面積、套內建筑面積、使用面積、居住面積、營業面積、可出租面積等。

開間即房間的寬度，是指房屋內相鄰兩個橫向定位墻體之間的距離;進深即房間的長度或深度。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離;室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。

層數和高度：說明建筑物的總層數(其中地上層數和地下層數)和總高度。1～3層為低層住宅;4～6層為多層住宅;7～9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層(但不包括總高度超過24m的單層建筑);總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

(2)建筑結構：是指建筑物中由承重構件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。

(3)設施設備：說明給水、排水、采暖、通風與空調、燃氣、電梯、電氣等設施設備的配置情況(有或無)及性能。

(4)裝飾裝修：毛坯還是粗裝修、精裝修。

(5)空間布局：說明空間分區以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產平面圖、戶型圖等來說明。

(6)建筑功能：說明防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照。

(7)外觀：說明外立面風格等，并附外觀照片來說明。

(8)新舊程度：說明建成時間、設計使用年限、維護狀況和完損狀況等。建成時間最好說明竣工日期;設計使用年限是指設計規定的建筑物的結構或結構構件，在正常施工、正常使用和正常維護下不需要進行大修即可按其預定目的使用的時間。由此還可說明建筑物的年齡和剩余壽命。

(9)其他：在建工程或期房，說明工程進度、預計竣工日期、交付日期等。　　【例題】下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是(　)。

A.戶型

B.樓層

C.層高

D.裝修

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產實物狀況描述。選項B屬于區位因素。參見教材P76～78。

三、房地產權益狀況描述

(一)土地權益狀況描述

(1)土地所有權狀況：說明是國有土地還是集體土地。

(2)土地使用權狀況：

①說明是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經營權及其權利人。對于建設用地使用權，說明是劃撥建設用地使用權，還是出讓建設用地使用權、授權經營建設用地使用權等。

對于出讓建設用地使用權，還要說明土地使用期限及起止日期、剩余期限、續期的有關規定或約定，到期后對收回的建筑物是否予以補償等。

②說明是單獨所有還是共有。共有是按份共有還是共同共有及共有人情況。按份共有的各共有人份額。

(3)土地使用管制情況：說明是建設用地還是農用地、未利用地。對于房地產開發用地，主要說明規劃條件，包括：①土地用途;②容積率或建筑控制規模;③建筑密度;④綠地率;⑤建筑高度;⑥其他要求，例如配套建設保障性住房、公共服務設施等要求。

(4)土地利用現狀：說明土地上是否有房屋、林木等定著物。

(5)出租或占用情況：說明有無出租或占用情形。對于已出租的，還要說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

(6)他項權利設立情況：說明是否設立了地役權、抵押權等。

(7)其他特殊情況：說明①土地所有權或者土地使用權是否不明確或者歸屬有爭議。②土地取得手續是否不齊全。③是否為臨時用地或違法占地。為臨時用地的，批準期限是多長，是否已超過了批準期限。④是否被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達到法律法規規定的轉讓條件。⑥是否屬于法律法規規定不得抵押或不得作為出資的財產。⑦是否有拖欠建設工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

(二)建筑物權益狀況描述

對建筑物權益狀況的描述，主要說明下列方面：

(1)房屋所有權狀況：

①說明房屋所有權人。

②說明房屋所有權是單獨所有還是共有、建筑物區分所有權，是完全產權還是部分產權。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。

(2)出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

(3)他項權利設立情況：說明是否設立了抵押權、地役權等。

(4)其他特殊情況：說明①房屋所有權是否不明確或者歸屬有爭議。②房屋建設手續是否不齊全。③是否為臨時建筑或違法建筑。為臨時建筑的，批準的使用期限多長，是否已超過批準的使用期限。④是否被依法查封、采取財產保全措施或以其他形式限制。⑤是否未達到法律法規規定的轉讓條件。⑥是否屬于法律法規規定不得抵押或不得作為出資的財產。⑦是否有拖欠建設工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

(5)其他。例如物業管理情況，包括物業服務費標準、物業服務企業資信、管理規約內容等。因為完善的物業管理是保持及提高房地產價值的一個重要因素。

四、房地產區位狀況描述

(一)位置描述

位置的描述主要說明下列方面：

(1)坐落：除了說明具體地點，還應附位置圖。例如，估價對象位于××市××區××路(大街、大道)××號，具體位置見位置圖。

(2)方位：說明估價對象在某個較大區域(如所在城市)中的方向和位置，以及在某個較小區域(如所在住宅小區、十字路口)中的方向和位置。例如，估價對象位于××市××部(中部、東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、東北部)，××路口××角(東北角、東南角、西南角、西北角)，××路(大街、大道)××側(東側、西側，南側、北側)。

(3)與相關場所的距離：說明估價對象與其相關的主要場所的距離。例如，估價對象離市中心××公里，離火車站××公里，離機場××公里。

(4)臨街狀況：說明估價對象是否臨街(路)，臨什么樣的街(路)，是如何臨街(路)的。

(5)朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向，坡地從高到低的方向。例如，估價對象建筑物坐北朝南(坐東朝西)。

(6)樓層：當估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在房屋的總層數及其所在的樓層。例如，估價對象位于××層住宅樓的地上××層(底層、頂層);××層大廈的地上××層;××層商場的地上(地下)××層。在說明估價對象所在樓層時，說明其所在房屋的總層數是很必要的。估價結果差別大。

(二)交通的描述

交通的描述主要說明下列方面：

(1)道路狀況：說明附近有幾條道路，到達這些道路的距離，各條道路的路況(如道路等級、路面狀況、交通流量)。

(2)出入可利用的交通工具：說明附近經過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輪渡等公交線路的數量，到達公交站點(如公共汽車站、地鐵站等)的距離，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽車經過，距離公共汽車站約××米(步行約××分鐘)，平均每隔10分鐘有一輛公共汽車通過。

(3)交通管制情況：說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的情況。

(4)停車方便程度：說明有無停車場、車位數量、到停車場的距離等。

(5)交通收費情況：說明相關交通工具票價，有無過路費、過橋費、停車費及其收費標準等。

(三)外部配套設施描述(與內部配套設施區別)

(1)外部基礎設施：說明道路、給水、排水(雨水、污水)、電力、通信(如電話、互聯網、有線電視)、燃氣、供熱等設施的完備程度。

(2)外部公共服務設施：說明一定距離內商業服務、金融郵電、教育(如幼兒園、中小學)、醫療衛生(如醫院)、文化、體育、社區服務、市政公用和行政管理等設施的完備程度。

(四)周圍環境描述

(1)自然環境：說明環境是否優美、整潔，有無空氣、噪聲、水、輻射、固體廢物等污染及其程度，環境衛生狀況。對于住宅，特別需要說明周邊有無高壓輸電線路、無線電發射塔、垃圾站、公共廁所等。

(2)人文環境：說明估價對象所在地區的聲譽、居民特征(如職業、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產的利用狀況(如用途)等。

(3)景觀：說明有無水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景等。

【2012年真題】關于估價對象狀況描述的說法，正確的是(　)。

A.對估價對象范圍的描述就是說明其四至

B.對建筑物外觀的描述應說明其周圍環境和景觀

C.對建筑物實物狀況的描述應說明建筑物朝向和樓層

D.對土地開發程度的描述應說明到達地塊紅線的基礎設施完備程度

『正確答案』D

『答案解析』選項A，對估價對象范圍的描述：說明估價對象的財產范圍，是僅包括房地產中的土地、房屋、構筑物、樹木等財產，還是包括房地產以外的家具、電器、債權債務、特許經營權等其他財產;選項B、C，建筑物實物狀況應說明：①建筑規模;②建筑結構;③設施設備;④裝飾裝修;⑤空間布局;⑥建筑功能;⑦外觀;⑧新舊程度;⑨其他。而周圍環境和景觀屬于區位狀況描述內容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區位狀況描述內容。參見教材P79～81。

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