第二節房地產的特性

一、不可移動(位置固定性)(掌握)

也稱為位置固定性，即房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產的主要之處。

由于不可移動，每宗房地產與重要場所(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設施、周圍環境等，均有一定的相對穩定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同房地產之間有區位優劣差別。

房地產的不可移動，是指其自然地理位置固定不變，但是其社會經濟位置可能會發生變化。

房地產的不可移動特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環境(當地的制度政策、社會經濟發展狀況及鄰里關系等)。

房地產無法從價格較低地區搬到房地產價格較高的地區去，所以房地產市場是地區性市場，房地產的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區性的，在不同地區之間可能不同，甚至其變動是反方向的。一般一個城市的房地產市場可視為一個市場，但特大城市的東西南北中各個方向，其房地產供求狀況也會有很大的不同，可細分為若干個市場。

【例題】任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環境。房地產開發利用的這一特點，本質上是由房地產的(　)特性決定的。

A.易受限制

B.相互影響

C.獨一無二

D.不可移動

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不可移動。注意審題，題干中出現了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發現題干中的提示。就地的意思就是不可移動。這里A是個具有極強干擾性的選項。因為房地產不可移動，所以使用受限。如果是多選題，A也說得過去，但是題干中問的是“本質上”。所以只有D是正確答案。參見教材P59。

二、獨一無二(掌握)

獨一無二特性也稱為獨特性、異質性、非同質性、個別性。每宗房地產都有自己的獨特之處，沒有兩宗完全相同的房地產。

房地產的獨一無二特性，使得房地產市場上沒有大量相同的房地產供給，不同的房地產之間不能完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。

盡管房地產獨一無二，但一些房地產之間仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。(這是比較法的根本原因。)

【例題】房地產的獨一無二特性導致了(　)。

A.難以出現相同房地產的大量供給

B.房地產市場不能實現完全競爭

C.房地產交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產價值量大

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是獨一無二。房地產的獨一無二性，使得房地產市場上沒有大量相同的房地產供給，不同的房地產之間不能完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。此外，盡管有樣板房、樣板間、沙盤、售樓書、照片等，房地產交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對象實地觀察、感受或體驗，房地產估價也必須到估價對象實地查勘。參見教材P59。

三、壽命長久(熟悉)

壽命長久特性也稱為耐久性，對土地而言，也稱為不可毀滅性、永續性。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通常可達數十年甚至上百年。

由于壽命長久，房地產可以給其擁有者帶來持續不斷的利益。

從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年(商旅娛)，綜合或者其他用地為50年。

以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。建設用地使用權期間屆滿，除了住宅建設用地使用權自動續期之外，非住宅建設用地使用權人未申請續期或者雖申請續期但依法未獲批準的，建設用地使用權由國家無償收回。

坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產，可能由于土地使用期限較短而價值較低。

四、供給有限(熟悉)

滿足人們特定需要的土地和建筑物的數量是有限的。自然供給不能增加，經濟供給可以適當增加。

供給有限造成房地產具有獨占性。

原因：

■土地總量不可增加;

■房地產不可移動造成了供給不能調劑。

【例題】房地產供給有限特性的本質是(　)。

A.土地總量有限

B.房地產的不可移動性

C.房地產的獨一無二性

D.房地產的價值量大

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是供給有限。供給有限是指在特定區位上的土地供給是有限的，主要由土地的不可移動造成。參見教材P61。

五、價值較大(熟悉)

與一般物品相比，房地產單價高，總價大。

因此交易需要房地產金融，房地產咨詢和評估等專業服務。

六、用途多樣(熟悉)

用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉換及并存的可能性，這一特性在空地上表現得尤為明顯。

土地上一旦建造了建筑物，用途通常就被限定，一般難以改變，因為可能受到原有建筑結構等的限制而不能改變，或者改變的費用很高而在經濟上不可行。當然，也有隨著交通條件、外部配套設施等的完善，將原廠房改造為辦公樓、超級市場或者拆除重新利用的大量實例。

多數土地就其本身來看，可以有多種不同的用途。

用途不可以隨意轉換的原因：

政府的用途管制——符合城鄉規劃、土地利用規劃(合法原則)

不同用途以及利用方式之間的競爭與優選問題(最高最佳使用原則)

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