房地產估價的要素

一、估價當事人

與估價活動有直接關系的單位或個人，包括估價機構、估價師(估價主體)和估價委托人(需求者和服務對象)。

(一)房地產估價機構

依法設立的從事房地產估價活動的中介服務機構。

《資產評估法》規定，評估機構應依法采用合伙或公司形式。

合伙評估機構應有2名以上評估師，其合伙人2/3以上具有3年以上從業經歷，最近3年內未受停止從業處罰。

公司制評估機構8名以上評估師和2名以上股東，2/3以上股東3年以上從業經歷，且最近3年內未受停止從業處罰。

(二)注冊房地產估價師

通過全國房地產估價師執業資格考試或資格認定、資格互認，取得房地產估價師執業資格。理論知識+實踐經驗+職業道德

應受聘于一個房地產估價機構，在同一時間只能在一個房地產估價機構從事房地產估價業務;不得以個人名義承攬房地產估價業務，由房地產估價機構統一接受委托和收費。

(三)估價委托人

1.委托估價機構為其提供估價服務的單位或個人(估價服務的需求方)。

2.自用：司法拍賣估價報告，確定拍賣保留價;

第三方使用：借款人委托的抵押估價報告是借款人提供給貸款人(如商業銀行)使用;不特定的第三方使用，如上市公司委托的關聯交易估價報告是上市公司披露給社會公眾使用。

3.估價委托人、估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用人之間的區別和關系。重要考點

(1)估價委托人可能是也可能不是估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用人。

(2)估價對象權利人一般是估價利害關系人，但可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。

(3)要求能聯系實際，確定估價中這幾種身份的關系。

(4)房地產抵押估價，委托人可能是貸款人，也可能是借款人，都是估價利害關系人，估價報告使用人是貸款人。

(5)房屋征收評估，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價利害關系人，也是估價報告使用人。

(6)房地產司法拍賣估價，人民法院是估價委托人和報告使用人，但不是估價對象權利人，也不是估價利害關系人，申請執行人、被執行人和競買人是估價利害關系人。(注意判斷題)

二、估價目的

估價委托人對估價報告的預期用途。是委托人對估價的實際需要。

估價目的：房地產轉讓、租賃、抵押、稅收、征收、征用、司法拍賣、分家析產、損害賠償、保險、建設用地使用權出讓，企業改制、上市、資產重組、資產置換、產權轉讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算，等等。

估價目的不同，價值時點、估價對象、價值類型以及估價原則、估價依據等都可能不同，從而影響估價結果。

【2013年真題】根據《房地產估價機構管理辦法》，不同資質等級房地產估價機構的業務范圍按照(　)劃分。

A.行政區域

B.估價目的

C.估價對象規模

D.價值類型

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是不應承接估價業務的情形。不同資質等級房地產估價機構的業務范圍根據估價目的劃分，應當在資質等級許可的范圍內從事估價業務，但不受地域范圍的限制。參見教材P398。

聯想法。資質等級，主要是什么不能做，一級資質什么都能做，二級資質兩個不能做(上市、清算)，三級資質3個不能做(加個司法鑒定)，暫定三級5個不能做(再加房屋征收和在建工程抵押)。

三、估價對象

估價對象是所估價的房地產等財產或相關權益。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。

估價對象：房屋、構筑物、土地、在建房地產、未建房地產、已滅失房地產、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產等財產或相關權益。

四、價值時點

所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。

同一估價對象在不同的時間會有不同的價值或價格，必須明確估價對象價值或價格的具體時間。價值時點根據估價目的來確定。可能是現在、過去或將來的某個時間。

確定價值時點在前，得出評估價值在后。

五、價值類型

所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內涵。價值類型由估價目的確定。同一估價對象可以有不同價值類型。

同一估價對象在同一時間的具體某種價值和價格，是其在相應估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。而不同估價目的下的評估價，如買賣價格，評估價值，計稅價值，彼此之間可能不同。

6類價值類型：市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值、殘余價值。

六、估價原則

估價所依據的法則或標準。在反復估價實踐和理論探索中，在認識價格形成和變動客觀規律的基礎上，總結和提煉出的。估價原則使不同的估價師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。

七、估價程序

完成估價項目的各項工作的先后次序。

估價程序的作用：保證估價質量、提高估價效率、防范估價風險、規范估價行為。

八、估價依據

作為估價的前提或基礎的文件、標準和資料。包括：

(1)有關法律、法規、政策，包括有關法律、行政法規，司法解釋，地方性法規，部門規章和政策，地方政府規章和政策。

(2)有關估價標準，包括有關房地產估價的國家標準、行業標準、指導意見、地方標準等。

(3)估價委托書、估價委托合同和委托人提供的估價所需資料。

(4)估價機構、估價師掌握和收集的估價所需資料。

在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象選取估價依據。不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同。

國家標準《房地產估價規范》《房地產估價基本術語標準》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線(最低要求)。

鼓勵估價機構制定嚴于國家標準的企業標準，并在不同有關法律、法規、政策、標準相抵觸的前提下有所創新。

【2013年真題】在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據(　)來選取。

A.估價假設和估價原則

B.價值類型和估價結果

C.估價程序和估價方法

D.估價目的和估價對象

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價依據。在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同。參見教材P34。

記住“估價目的是龍頭”。在各估價要素中，很多要素都是由估價目的決定的。

九、估價假設

針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據的假定，包括：一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設和依據不足假設。

合理且有依據地說明估價假設，體現了估價師的專業勝任能力和職業道德。

其作用(2個)：規避估價風險，保護估價師和估價機構;告知、提醒報告使用人，保護估價報告使用人。

【2012年真題】估價假設是指估價師對估價所必要且能準確確定的前提條件作出的某種假定。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價假設。估價假設是針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據的假定。參見教材P34。

【2012年真題】在估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用有(　)。

A.規避估價風險

B.保護估價師和估價機構

C.使評估價值更接近實際成交價格

D.告知和提醒估價報告使用人注意有關事項

E.使委托人能得到其預期的估價結果

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是估價假設。其作用(2個)：規避估價風險，保護估價師和估價機構;告知、提醒報告使用人，保護估價報告使用人。參見教材P35。

【2013年真題】臨街廠房實際用于商業運營，抵押估價時可按商業用途評估，但估價風險應通過估價假設來規避。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是合法原則。應遵循合法原則，按法定用途而不是實際用途評估;另外不得濫用估價假設。參見教材P156。

【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有(　)。

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產司法拍賣估價

D.房地產轉讓估價

E.房地產投資信托基金估價

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是合法原則。已被查封的房地產，在進行產權處置時，存在諸多限制，產權存在瑕疵;如果是抵押估價，房地產轉讓估價，以及房地產投資信托基金估價，必需要進行減價處理;只有在征收和司法拍賣這兩種情況下，可以不用考慮產權的瑕疵，按照市場價格進行評估。參見教材P157。

十、估價方法

比較法、收益法和成本法、假設開發法、路線價法、基準地價修正法、標準價調整法、多元回歸分析法、長期趨勢法等。

每種估價方法都有其適用對象和條件。同時運用，相互驗證，但不應相互替代。不同方法可以互補，如特殊廠房不適用比較法，但適用成本法;待開發土地不適用成本法，但適用假設開發法和比較法;在建工程不適用比較法，但適用成本法和假設開發法。

十一、估價結果

估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關專業意見。

鑒證性估價要求客觀公正，估價師和估價機構不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見，不能在完成估價之前討論估價結果;更不得為招攬業務而迎合委托人的高估或低估要求。

估價結果可能受估價師個人因素影響。

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