對房地產估價的需要(即：估價目的)

一、房地產轉讓和租賃的需要

房地產轉讓：轉讓方式：買賣、互換、贈與或作價出資、作價入股、抵償債務。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租。確定轉讓價格和租賃租金。

二、房地產抵押的需要(掌握)

1.房地產抵押：債務人或第三人(抵押人)不轉移占有，將該房地產作為履債擔保，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人(抵押權人)有權以該房地產折價或者以拍賣、變賣所得價款優先受償。

2.房地產是良好的用于擔保債務履行的財產。貸款金額小于抵押房地產的價值(出于安全的考慮)。

3.房地產抵押對房地產估價的需要，主要有5種：

①初次抵押估價。

②再次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押的，對該房地產的價值進行評估。《擔保法》第三十五條規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

③續貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續以該房地產向同一抵押權人抵押貸款。

④抵押期間估價，即(貸款到期前)對抵押房地產的價值進行評估，監測抵押房地產的價值的變化，也是出于風險防范。

⑤抵押房地產處置估價，即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，將抵押房地產折價或者拍賣、變賣處置。

4.金融機構貸款前、后和抵押物處置三個階段抵押估價。

——貸前：房地產價值評估、房地產貸款項目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數)測算等。

——貸后：抵押房地產價值或價格動態監測和評估，有關風險提示。

——處置：處置抵押房地產價值評估、處置方案、處置方式分析咨詢。

5.向抵押權人提供風險提示：

抵押人的行為使抵押房地產的價值減少，要求抵押人停止其行為;

抵押房地產價值減少，要求抵押人恢復抵押房地產的價值，或者提供與減值相應的擔保;

抵押人不恢復抵押房地產的價值也不提供擔保的，要求債務人提前清償債務。

【例題】房地產抵押對房地產估價的需要，包括(　)。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測

C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款

D.處置抵押房地產

E.租賃抵押房地產

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的需要。房地產抵押對房地產估價的需要，包括：初次抵押估價、再次抵押估價、續貸抵押估價、抵押期間估價、抵押房地產處置估價。參見教材P17。

【例題】在貸款前期需要提供的房地產估價服務是(　)。

A.轉抵押估價

B.抵押房地產價值動態評估

C.抵押成數測算

D.處置抵押房地產估價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的需要。抵押貸款前，除了提供房地產價值評估，還可提供房地產貸款項目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數)測算等服務。參見教材P17。

三、房地產稅收的需要(掌握)

中國目前與房地產有關的稅種10個，房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅(專門針對房地產設置)，增值稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等(具有普遍調節功能)。

特列：城鎮土地使用稅和耕地占用稅從量定額征收(按占地面積計稅)，不需房地產估價。

計稅依據：房地產價格價值、租金。

計稅依據不合理的，納稅人可申請重新核定計稅依據。

契稅是在土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的稅收，計稅依據是：

①國有土地使用權出讓、土地使用權出售和房屋買賣，為成交價格(或核定價格，當成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由時)。

②贈與(土地使用權&房屋)，參照市場價格。

③交換(土地使用權&房屋)，為交換價差。差額明顯不合理且無正當理由，由征收機關參照市場價格核定。

四、房地產征收和征用的需要

1.共性——強制性，法定程序，公平補償

2.區別——征收是強制收買，所有權變更，不返還。“強行購買”;

征用是強制使用，只是使用權的變更，到期返還給使用權人。“強行租用”

3.記憶要點：征收征用，——“公共利益原則”、“公平補償原則”

4.補償既包括使用上的補償，也包括實際損失。

——房地產被征用后損毀的，補償為“使用上的補償(相當于租金)+損毀前后的價差”

——被征用后滅失的，補償為“使用上的補償+相當于被征用房地產價值的補償”

——被征收人房屋采取產權調換時，補償為“被征收房屋和調換房屋的產權調換差價”

產權調換差價=被征收房屋價值-用于產權調換房屋價值。

5.評估時，有時還需要評估房地產之外的其他損失。如因征收征用房地產造成的動產的搬遷費、臨時安置費和停產停業損失。

五、房地產司法拍賣的需要

人民法院強制拍賣房地產，評估被拍賣房地產的市場價值或市場價格，是為確定拍賣保留價提供參考依據。

六、房地產分家析產的需要

1.房地產分割一般不宜實物分割，而用價值分割。

2.實物分割+差價“多退少補”。

3.土地：等值基礎上面積不等的劃分，或按面積平均分割+差價“多退少補”。

4.房屋分割，實物分割+差價“多退少補”。

七、房地產損害賠償的需要

房地產損害的情形多樣復雜，主要有：

(1)使他人房地產受到污染。

(2)新建建筑物影響相鄰房屋的通風、采光、日照、景觀、視野等。(侵犯相鄰權)

(3)工程施工不慎使鄰近建筑物受損。

(4)房屋質量缺陷給購房人造成損失。

(5)修改城鄉規劃給房地產權利人合法權益造成損失。

(6)對房地產權利行使不當限制給房地產權利人造成損失。

(7)未能履約(如未按照合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建或延遲竣工，給他人造成損失。

(8)非法批準征收、使用土地給當事人造成損失。

(9)其他房地產損害。

上述各種房地產損害需要評估被損害房地產的價值減損額和相關經濟損失(如因房地產損害造成的其他財產損失、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失等)，為和解、調解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據。

【例題1-1】某辦公樓工程基礎施工中，造成鄰近一幢住宅樓出現一定程度的門窗變形、墻體開裂和基礎不均勻沉降等。該住宅樓總建筑面積5500m2，共60套住房，有60戶居民。經評估，該住宅樓在未受損狀況下的市場價格為6000元/m2，平均每套住房的市場租金為2000元/月，在受損狀況下的市場價格為5200元/m2;如果對該住宅樓進行修復，修復工程費為180萬元，并需要居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1000元，臨時安置費平均每戶每月2000元;該住宅樓即使修復后，也會因曾受損使人們心理減價3%。

計算：

①該住宅樓在不修復情況下的價值減損額;

即受損前后的市場價格差：

(6000-5200)×5500=440.00(萬元)

②修復所能帶來的價值增加額;

修復后前的市場價格差，即：

[6000×(1-3%)-5200]×5500=341.00(萬元)

補充：受損后，和修復前，是一個時點，一個概念。

③修復的各項必要費用;

包括修復工程費、搬遷費和臨時安置費，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(萬元)

④該損害在經濟上是否可修復;

比較修復的必要費用(成本)與修復的價值增值(收益)。如前者≦后者，可修復;反之，不可修復。

因為修復成本264萬元<修復所能帶來的價值增加額341萬元(修復收益)，在經濟上可修復。

⑤該損害造成的相關經濟損失額;

房地產價值減損(本例為修復工程費和修復后的價值減損額)之外的直接經濟損失額，包括搬遷費和臨時安置費，即：

0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(萬元)

⑥該損害造成的總損失額;

修復的必要費用和修復后的價值減損額，即：

264+0.6×3%×5500=363.00(萬元)

⑦如果由損害方修復，則損害方除修復外，平均還應給予每戶的賠償金額。

給予每戶的賠償金額包括搬遷費、臨時安置費和修復后的價值減損額，或者總損失額減去修復工程費后的余額，即：

0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(萬元)

本例題作為選擇題，以及計算題的考點，要注意：

不修復情況下的價值減損=損壞前后的市場價差

修復帶來的價值增加額=修復后前的市場價值差

損害經濟上是否可被修復，修復的必要費用小于修復后的價值增加值(成本效益原則)

損害造成的相關經濟損失，主要是搬遷費和臨時安置費

總損失額=修復必要費用+修復后的價值減損額

【2013年真題】在房地產損害賠償估價中，如果損害修復的必要費用大于修復所能帶來的價值增加額，則損害在經濟上是可修復的。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產損害賠償的需要。在房地產損害賠償估價中，如果損害修復的必要費用大于修復所能帶來的價值增加額，則損害在經濟上是不可修復的。參見教材P23。

【例題】某住宅樓因鄰近施工項目而出現基礎不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/m2，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/m2;如果對該住宅樓進行修復，恢復工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元;該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5%，關于該住宅樓修復和損害賠償的說法，正確的是(　)。

A.該損害在經濟上是可修復的

B.修復所能帶來的價值增加額為500萬元

C.該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元

D.在不修復情況下平均應給予每戶的賠償金為6.5萬元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產損害賠償的需要。選項A，經濟上是否可修復，主要看修復的必要費用，和修復帶來的價值增值誰大。修復的必要費用包括：修復工程費150萬;租金損失100×1500×6=90萬;搬遷費1300×2×100=26萬;合計266萬;修復后的價值增值：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250萬，得不償失，所以不具備經濟上的可修復性。選項B，修復帶來的價值增值額為250萬。選項C，不修復的時候的價值減損額為(5000-4500)×10000=500萬。選項D，不修復的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬/100=5萬。參見教材P22。

八、房地產保險的需要

投保時，為確定保險價值和保險金額提供參考依據。

保險事故發生后，確定財產損失，為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據。

保險期間，保險標的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標的的保險價值，為采取有關補救措施提供參考依據。

九、國有土地有償使用的需要

出讓方式：協議和招標、拍賣、掛牌等。　對擬出讓的土地估價，有兩個視角。一是出讓人(市、縣人民政府國土資源行政主管部門)，確定出讓底價(出讓人的最低價)提供參考依據;二是用地者，確定出價(可承受的最高價，咨詢性估價)。

十、企業有關經濟行為的需要(熟悉)

企業改制、上市、資產重組、資產置換、產權轉讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算等經濟行為，往往需要對企業整體資產或者其中的房地產進行估價，為有關決策、會計計量、信息披露、監督管理等提供參考依據。

此外，企業運營中的房地產，根據會計計量、相關信息披露和有關監管等需要和要求，對其公允價值等進行評估。

十一、房地產行政管理的需要(了解)

十二、其他方面的需要

(1)房地產證券化需要的估價。

(2)辦理出國移民提供財產證明需要的估價。

(3)在房地產征收、司法拍賣、損害賠償等活動中，時常發生有關當事人對補償金額、拍賣保留價、賠償金額或為確定它們提供參考依據的估價結果或估價報告有異議的情況。

(4)對各種涉及房地產的違法、違紀等行為，在衡量情節輕重時，通常不僅考慮涉案房地產的實物量(如面積)，而且考慮涉案房地產的價值量。

(5)房地產開發經營過程中需要的估價。

(6)建設用地使用權期間屆滿需要的估價。

(7)住房反向抵押需要的估價。

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