第二節 可行性研究的內容與步驟

一、 可行性研究的內容◎

由于項目的性質、規模和復雜程度不同，可行性研究的內容也不盡相同，各有側重，一般應包括以下主要內容：

㈠項目概況

具體包括：項目名稱、開發建設單位;項目地理位置;項目所在地周圍的環境狀況;項目的性質及主要特點;項目開發建設的社會、經濟意義;可行性研究工作的目的、依據和范圍。

㈡開發項目用地的現狀調查及拆遷安置方案的制定

(1)土地調查：項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位等。

(2)人口調查。包括項目用地范圍內的總人口數、總戶數及需拆遷的人口數、戶數等。

(3)調查項目用地范圍內建筑物的種類、數量及面積，需拆遷的建筑物種類、數量和面積等。

(4)調查生產、經營企業及個體經營者的經營范圍、占地面積、建筑面積、營業面積、職工人數、年營業額、年利潤額等。

(5)調查各種管線。主要應調查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線的現狀及規則目標和其可能實現的時間。

(6)調查其他地下、地上物。項目用地范圍內地下物調查了解的內容，包括水井、人防工程、菜窖、各種管線等;地上物包括各種樹木、植物等。用地的現狀一般要附平面示意圖。

(7)制定拆遷計劃。

(8)制定安置方案：需要安置的總人數和戶數、房屋套數及建筑面積、勞動力人數等。

㈢市場分析和建設規模的確定

具體內容包括：市場供給現狀分析及預測，市場需求現狀分析及預測，市場交易的數量與價格分析及預計，服務對象分析，租售計劃制定，擬建項目建設規模的確定。

㈣規劃設計方案的選擇

(1)市政規劃方案選擇。包括各種市政設施的布置、來源、去路和走向，大型商業房地產開發項目重點要規劃安排好交通組織和共享空間等。

(2)項目構成及平面布置。

(3)建筑規劃方案選擇。包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數、層高、房間布置、各種房間的數量、建筑面積等等。附規劃設計方案詳圖。

㈤資源供給條件分析

包括：建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃，施工力量的組織計劃，項目施工期間的動力、水等供應方案，項目建成投入生產或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。

㈥環境影響評價

包括：建設地區的環境現狀，主要污染源和污染物，開發項目可能引起的周圍生態變化，設計采用的環境保護標準，控制污染與生態變化的初步方案，環境保護投資估算，環境影響的評價結論和環境影響分析，存在問題及建議。

㈦ 項目開發組織機構和管理費用的研究

包括：擬定開發項目的管理體制、機構設置及管理人員的配備方案，擬定人員培訓計劃，估算年管理費用支出情況。

㈧ 開發建設計劃的編制

(1)前期開發計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達規則任務、征地拆遷、委托規則設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃。

(2)工程建設計劃。包括單項工程的開、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設計劃等。

(3)建設場地的布置。

(4)施工隊伍的選擇。

㈨ 項目經濟及社會效益分析

(1)項目總投資估算。包括開發建設投資和經營資金兩部分。

(2)項目投資來源、籌措方式的確定。

(3)開發成本估算。

(4)銷售成本、經營成本估算。

(5)銷售收入、租金收入、經營收入和其它營業收入估算。

(6)財務評價。分析計算項目投資回收期、FNPV、FIRR和投資利潤率、借款償還期等技術經濟指標，對項目進行財務評價。

(7)國民經濟評價。工業開發區等大型房地產開發項目，還需運用國民經濟評價方法計算項目經濟凈現值、經濟內部收益率等指標，對項目進行國民經濟評價。

(8)風險分析。一方面結合政治形勢、國家方針政策、經濟發展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風險分析;另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法進行定量風險分析。

(9)項目環境效益、社會效益及綜合效益評價。

㈩結論及建議

□運用各種數據從技術、經濟、財務等諸方面論述開發項目的可行性，并推薦最佳方案。

□存在的問題及相應的建議。

二、可行性研究的5個步驟 ○

㈠ 接受委托

在項目建議被批準后，kfs即可委托咨詢評估公司對擬項目進行可行性研究。

㈡調查研究

主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規模和項目構成。資源調查包括建設地點、開發項目用地、交通運輸條件、外圍基礎設施、環境保護、水文地質、氣象等方面的調查，為下一步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。

㈢方案選擇和優化

根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規模、構成、開發進度。

㈣財務評價和綜合評價

對經上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和綜合評價。研究論證項目在經濟上的合理性和盈利能力，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

㈤編制可行性研究報告

經過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。

（責任編輯：）

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