第八章 房地產開發項目可行性研究

第一節 可行性研究概述

一、可行性研究的含義和目的 ◎

□含義：是在項目投資決策前，分析、論證項目目標實現可能性的科學方法。具體地講，在項目投資決策前，對與項目有關的社會、經濟和技術等方面情況進行深入細致的研究;對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經濟分析、比較和論證;對項目的經濟、社會、環境效益進行科學的預測和評價。

□目的：減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。

二、可行性研究的作用 ◎

1.作為申請項目核準的依據。2004年下半年推行企業投資項目核準制。項目核準申請報告的主要內容是可行性研究工作要解決的問題。

2.是項目投資決策的依據。一個開發建設項目，要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設地址、規模、建設內容與方案等是否可行，房地產開發項目的產品有無銷路，有無競爭能力，投資效果如何等，從而得出這項工程應不應該建或建設時應按哪種方案會取得最佳的效果，作為開發建設項目投資決策的依據。

3.是籌集建設資金的依據。金融機構把可行性研究報告作為項目申請貸款的先決條件,對可行性研究報告進行全面、細致的分析評估后，才能確定是否給予貸款。

4.是開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據。項目所需的建筑材料、協作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關部門協作。這些供應的協議、合同都需根據可行性研究報告進行商談。有關技術引進和建筑設備進口須在可行性研究報告審查批準后，才能據以同國外廠商正式簽約。

5.是編制下階段規劃設計的依據。在可行性研究報告中，對項目的規模、地址、建筑設計方案構想、主要設備造型、單項工程結構形式、配套設施和公用輔助設施的種類、建設速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設方案。

三、可行性研究的依據◎

1.國家相關法律法規;

2.國民經濟和社會發展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃以及行業發展規劃;

3.國家宏觀調控政策、產業政策、行業準入標準;

4.規劃部門出具的規劃意見;

5.出讓合同或土地使用權證書，或國土部門出具的項目用地預審意見;

6.環保部門出具的環評文件的審批意見;

7.交通部門出具的交通影響評價文件的意見;

8.自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料;

9.有關工程技術方面的標準、規范、指標、要求等資料;

10.國家所規定的經濟參數和指標;

11.開發項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案等。

四、可行性研究的工作階段 ◎4個

㈠ 投資機會研究——一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究

前者又分三種：地區研究、部門研究和以利用資源為基礎的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變為概略的投資建議，使投資者可據以決策。主要內容：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。投資機會研究粗略，主要依靠籠統的估計。投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。

㈡初步可行性研究——預可行性研究

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：⑴分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定;⑵是否有進行詳細可行性研究的必要;⑶有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。需粗略審查的內容：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

㈢詳細可行性研究

詳細可行性研究是項目投資決策的基礎，是在分析項目技術、經濟可行性后做出投資與否決策的關鍵步驟。投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0%。

㈣項目評估和決策

投資主管部門在對項目進行核準或備案時，開發建設單位必須提交由具備相應工程咨詢資質的機構編制的《項目申請報告》。未取得政府核準文件的項目，均不得形式建設。

項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。

（責任編輯：）

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