第四節 靜態盈利能力指標及其計算

一、成本利潤率與銷售利潤率

㈠成本利潤率(RPC)

□含義：指開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。成本利潤率的計算公式為：

式中：RPC—成本利潤率，GDV—項目總開發價值，TDC—項目總開發成本，DP—開發商利潤。

□項目總開發價值：①項目全部銷售，GDV等于總銷售收入扣除銷售稅金后的凈銷售收入;②項目用于出租，GDV為項目在整個持有期內凈經營收入和凈轉售收入的現值累計之和。

□項目總開發成本，是開發項目在開發經營期內實際支出的成本，在數值上等于開發建設投資，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費等。

□計算開發項目的總開發價值和總開發成本時，可依評估時的價格水平進行估算。

開發商利潤實際是對開發商承擔的開發風險的回報。成本利潤率超過目標利潤率，則該項目在經濟上是可接受的。目標利潤率水平的高低，與項目所在地區的市場競爭狀況、項目開發經營周期長度、開發項目的物業類型以及貸款利率水平等相關。一般來說，一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%。成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年利潤率;成本利潤率除以開發經營期的年數，也不等于年成本利潤率，因為開發成本在開發經營期內逐漸發生，而不是在開發經營期開始時一次投入。

㈡銷售利潤率

□是衡量開發項目單位銷售收入盈利水平的指標。計算公式為：

。其中：銷售利潤=銷售收入-總開發成本-銷售稅費，在數值上等于計算成本利潤率時的開發利潤。

【例6-5】某房地產開發商以5 000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4 000㎡的土地50年的使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標準層)，建造費用為3 500元/㎡，專業人員費用為建造費用預算的8%，其他工程費為460萬元，管理費用為土地費用、建造費用、專業人員費用和其他工程費之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預計建成后售價為12 000元/㎡。項目開發周期為3年，建設期為2年，土地費用于開始一次投入，建造費用、專業人員費用、其他工程費和管理費用在建設期內均勻投入;年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發商可獲得的成本利潤率與銷售利潤率分別是多少?

【解】

(1) 項目總開發價值=項目總銷售收入-銷售稅費

1) 項目建筑面積：4 000×5.5=22 000(m2)

2) 標準層每層建筑面積：(22 000-4 000×60%×4)/10=1 240(m2)

3) 項目總銷售收入：22000×l2000=26 400(萬元)

4) 銷售稅費：26 400×6.5%=l 716(萬元)

5) 項目總開發價值：26 400-1716=24 684(萬元)

(2) 項目總開發成本=1)+2)+3)+4)+5)+6)+7)

1)土地費用：5 000萬元

2)建造費用：22 000×3 500=7 700(萬元)

3)專業人員費用：7 700×8%=616(萬元)

4)其他工程費：460萬元

5)管理費用：(5 000+7 700+616+460)×3.5%=482.16(萬元)

6)財務費用= a.+ b.+ c.

a.土地費用利息：5 000×[(1+12%/4)3×4-1]=2 128.80(萬元)

b.建造費用/專業人員費用/其他工程費/管理費用利息：

(7 700+616+460+482.16)×[(1+12%/4) (2/2)×4-1)=l 161.98(萬元)

c.融資費用：(2 128.80+1 161.98)×10%=329.08(萬元)

d.財務費用總計：2 128.80+1 161.98+329.08=3 619.86(萬元)

7)市場推廣及銷售代理費用：26 400×(0.5%+3.0%)=924(萬元)

8)項目總開發成本：5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924=18 802.02(萬元)

(3)開發利潤(銷售利潤)：24 684-18 802.02=5 881.98(萬元)

(4)成本利潤率：5 881.98/18 802.02×100%=31.28%

(5)銷售利潤率：5 881.98/26 400×100%=22.28%

解析: 1. 本題是計算成本利潤率、銷售利潤率的經典題，計算時要規范，按步驟做題。2. 弄清項目開發價值、開發成本的構成，不要漏項。3. 關于利息計算：土地費用從開發期算起，建造費用/專業人員費用/其他工程費/管理費用利息從建設期算起。

【例6-6】某開發商在一個中等城市以425萬元的價格購買了一塊寫字樓用地50年的使用權。該地塊規劃允許建筑面積為4 500 m2。開發商通過市場研究了解到當前該地區中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/m2，銀行同意提供的貸款利率為15%的基礎利率上浮2個百分點，融資費用為貸款利息的10%。開發商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造費用為1 000元/m2，專業人員費用為建造費用的12.5%，其他工程費用為60萬元，管理費用為土地費用、建造費用、專業人員費用和其他費用之和的3.0%，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入的20%，當前房地產的長期投資收益率為9.5%。項目開發周期為18個月，建設期為12個月，可出租面積系數為0.85,試通過計算開發商成本利潤率對該項目進行初步評估。

【解】

(1)項目總開發價值

1)項目可出租建筑面積：4 500×0.85=3 825(m2)

2)項目每年凈租金收入：A=3 825×450=172.125(萬元)

3)項目總開發價值：P=172.125×(P/A，9.5%，48.5)=1 789.63(萬元)

(2)項目總開發成本

1)土地費用：425萬元

2)建造費用：4 500×1 000=450(萬元)

3)專業人員費用： 450×12.5%=56.25(萬元)

4)其他工程費：60萬元

5)管理費用：(425+450+56.25+60)×3.0%=29.74(萬元)

6)財務費用

a.土地費用利息：425×[(1+17%/4) 1.5×4-1]=120.56(萬元)

b.建造費用/專業人員費用/其他工程費/管理費用利息：

(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4) 0.5×4-1)=51.74(萬元)

c.融資費用：(120.56+51.74)×10%=17.23(萬元)

d.財務費用總計：120.56+51.74+17.23=189.53(萬元)

7)市場推廣及出租代理費：172.125×20%=34.43(萬元)

8)項目開發成本總計： 425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1 241.35(萬元)

(3)開發商利潤：1 789.63-l 241.35=548.28(萬元)

(4)開發商成本利潤率為：548.28/1 241.35x100%=44.17%

當項目建成后用于出租經營時，由于經營期限很大，計算開發商成本利潤率就顯得意義不大。此時可通過計算項目投資動態盈利能力指標，來評價項目的經濟可行性。

【例6-7】某房地產開發商擬在某特大城市中心區甲級地段建設一集辦公、商住、購物、餐飲娛樂等為一體的綜合性商業中心。該項目規劃建設用地面積為40000m2，總建筑面積297 000m2，總容積率為7.425，其中地上建筑面積約247 000m2 (含寫字樓104 900m2，商住樓60 l00m2，商場81 000m2，管理服務用房l 000m2)，地上容積率為6.175;地下建筑面積50 000m2(含商場11 000 m2，停車庫25 000m2，倉庫5 000m2，技術設備用房7 000m2，管理用房2 000m2)。

項目開發建設進度安排是：于2002年4月初至6月底購買土地使用權并進行拆遷安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基礎工程并開始預售樓面。地上建筑分兩期建設，一期工程于2003年3月初開始，建設寫字樓主樓A和副樓B，于2003年11月底結構封頂，2004年5月底完成裝修工程;第二期建設商住樓C和寫字樓副樓D，于2003年12月初開始結構工程，2005年1月底完成裝修工程。整個項目將于2005年3月底全部竣工投入使用。

假設土地費用在項目開始的第一年內均勻支付，建造費用(開發成本)和管理費用等在項目建設期內均勻投入。有關項目的土地費用、開發成本、貸款利率和銷售價格情況，可參考項目所在地的實際情況。對該項目進行初步財務評價。

【解】

(1) 項目銷售收入

1) 銷售計劃。本項目的銷售面積為地上寫字樓、商場、餐飲娛樂用房的面積共245 000m2和地下11 000m2的商場、5 000m2的倉庫和668個停車位。開發商制定的銷售計劃中，銷售面積的具體分配情況如下表所示。

1)銷售收入

注:寫字樓主樓、副樓、商住樓、商場、地下商場、地下停車場、倉庫的售價分別為3000、 2 800、3 850、720和1 000美元/m2

(2) 項目開發成本及費用情況分析 P179

(3) 土地增值稅計算

1) 其他扣除項目=(土地費用+建造費用)×20%=7237.6 (萬美元)

2) 土地增值稅扣除項目金額總計=57098+7237.6=64 355.6 (萬美元)

3) 增值額：86066-64335.6=21730.4 (萬美元)

4) 增值比率：21730.4/64335.6×100%=33.78%

5) 增值比率超過20%，低于50%，適用稅率=30%

6) 應繳納土地增值稅：21730.4×30%=6519.1(萬美元)

(4) 開發利潤計算

1) 土地增值稅前

a)總開發價值：86 066-4 758=81 308 (萬美元)

b)總開發成本：57 098-4 758=52 340 (萬美元)

c)開發商利潤：8l 308-52 340=28 968 (萬美元)

d)開發商成本利潤率(28 968/52 340)×100%=55.35%

2) 土地增值稅前

a)總開發價值：86 066-4 758=81 308 (萬美元)

b)總開發成本：57 098-4 758=52 340 (萬美元)

c)繳納土地增值稅：6519.1(萬美元)

d)開發商利潤：8l 308-52 340-6519.1=22 448.9 (萬美元)

e)開發商成本利潤率(22 448.9/52 340)×100%=42.89%

通過【例6-7】的方法計算出的開發商成本利潤率為項目在整個開發期內的成本利潤率。由于開發商成本利潤率是一個較為粗略的評價指標，所以用這種方法對開發項目進行初步評估時一般也不計算繳納所得稅后的成本利潤率情況。

【例6-5】～【例6-7】中所使用的評價方法在評估實踐中經常所用，但大家可能也發現了它的兩個缺點，即成本支出和經營收入的時間分布沒有彈性;計算過程主要依靠“最好的估計”這種單一的情況，沒有體現開發過程中隱含的許多不確定性因素。

通過采用現金流評估法就可以彌補上述第一個缺點，因為這種方法能使資金流出和流入的時間分布與開發建設過程中實際發生的租售收入和開發費用更加接近。下面我們將【例6-5】用現金流評估法再進行一次評估。

【例6-8】 假定【例6-5】中各項主要開發成本的投入比例分配如下表所 示，試用現金流法對該項目進行評估。

從上表的計算中，可以得出如下結論：

(1)總開發成本：18 619.8萬元;

(2)項目總銷售收入：26 400萬元;

(3)銷售稅費：l 716萬元;

(4)總開發價值：24 684萬元;

(5)開發商利潤：24 684-18 619.8=6 064.2(萬元);

(6)開發商成本利潤率：6 064.2/18 619.8×100%=32.57%

從這個例子可以看出，當建設進行到2005年第四季度末時，時間正好是建設期的中點，但建設費用僅投入了40%。

經過大量的調查研究，人們發現，對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢的。達到合同工期的60%時，這種增長達到峰值，工程造價累計曲線類似于“s”型(如圖6-4所示)。對于一個典型的項目來說，40%的建安成本發生在建設期的中部，而不是過去假設的50%，和計算開發商成本利潤率時假設的，工程進行到一半，建安費用的支出也達到一半，顯然有較大差異。

隨著一些規模較大的房地產開發公司和組織的不斷出現， 以及開發項目的復雜程度不斷提高(例如成片開發或大型房地產開發項目中，工程的一部分已經出售而另一部分還未完工)，人們往往要考慮使用更為精確完善的現金流法進行評估。[例6-8]中所使用的現金流法對于下面幾種類型的開發項目評估尤其有效：

(1)居住小區綜合開發項目。對于居住小區綜合發項目，開發商為保證資金的正常運轉，往往先建成一部分出售，然后利用出售所獲得的收益，投資于后一部分項目的開發，即所謂滾動開發。這樣，當一部分住宅樓建成出售時或出售前，另一部分才開始動工，所以，投入項目后一部分的現金流量收支情況相當復雜。由于現金流評估法是把每期的現金流量分別按其實際數量和發生的時間予以考慮的，因此在評估這類項目時不需作任何假設，就可精確地得出評估結論。

(2)商業區開發項目。隨著城市現代化建設的發展，城市商業區的開發項目已不僅僅局限于建筑各種大型商業零售中心了，它還要求這些商業零售中心具有完備的附屬設施，如多層停車樓、寫字樓、餐飲中心、文化娛樂和休閑場所等。這類項目規模大、形式多樣、功能復雜、開發周期長，因此，一個商業區開發項目可能會分階段開發，某些部分可能在其他部分建成之前投入使用。這類項目現金收支情況也很復雜，適合用現金流評估法評估。

(3)工業開發項目。一些工業開發項目，如經濟開發區中的標準廠房、倉庫等，也同樣存在著部分廠房或倉庫先期建成后出租時，另外一些廠房或倉庫正處在施工階段的情況。更復雜的是，一些廠房或倉庫不是以出租形式，而是將其出售給使用者，這樣就會有較大的現金收支情況出現。同時，開發項目中的另一部分場地，當其基礎設施建成后，可能按租約出租，這樣就會導致開發項目中的一部分現金流量較少，但比前一部分發生的時間更早一些。這類開發項目的詳細評估，只能采用現金流法。

新區開發和舊城改造項目，所需時間長，資金需求量大，而且來源于各種渠道，現金流量收支情況也很復雜，更需要用現金流法評估。

二、投資利潤率

1、開發投資的投資利潤率：指項目年平均利潤額占項目總投資的比率。項目總投資與項目總開發成本的差異：前者不含財務費用。

2、置業投資的投資利潤率：指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率。對經營期內各年的利潤變化幅度較大的項目，應計算經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率，其計算公式為：

利潤總額=經營收入(含銷售、出租、自營)-經營成本-運營費用-銷售稅金

銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+教育費附加

項目總投資=開發建設投資+經營資金

投資利潤率可根據損益表中的有關數據計算求得。在財務評價中，將投資利潤率與行業平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業的平均水平。

三、資本金利潤率和資本金凈利潤率

1、資本金利潤率：指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為開發投資項目投入的資本金或權益資本。資本金利潤率的計算公式為：

2、資本金凈利潤率：指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。其計算公式為：

【例6-9】 已知某房地產投資項目的購買投資為4 500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1 500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。

【解】

(1)投資利潤率=年平均利潤總率/項目總投資×100%=650/(4500+500)×100%=13.0%

(2)資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金×100%=650/1500×100%=43.3%

(3)資本金凈利潤率=年平均稅后利潤總額×100%=500/1500×l00%=33.3%

解析：這道題考試時一般為選擇題，由于可供選擇的答案比較多，所以一定要記清公式。

四、靜態投資回收期(Pb′)

含義：指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對投資項目來說，靜態投資回收期自投資起始點算起。其計算公式為：

詳細計算公式為：

上式得出的是以期為單位的靜態投資回收期，應該再把它換算成以年為單位的靜態投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月數，以年和月表示，如3年零9個月或 3.75年。

五、現金回報率和投資回報率

1、現金回報率

□含義：指置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系。分類：稅前現金回報率和稅后現金回報率。稅前現金回報率等于凈經營收入扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資;稅后現金回報率等于稅后凈現金流量除以投資者的初始現金投資。

【例6-12】某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現金支付。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現金回報率為：2.8/20×100%=14%;如果該項投資年稅后凈現金流量為2.2萬元，則該項投資的稅后現金回報率為：2.2/20×100%=11%。

□現金回報率指標非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。

2、投資回報率

□含義：指置業投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。投資回報率中的收益包括還本付息中投資者所獲得的物業權益增加值，還可考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。該指標反映了初始權益投資與投資者實際獲得的收益之比。

□在不考慮物業增值收益時，

□當考慮物業增值收益時，

（責任編輯：）

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