第二節 經濟評價指標

一、投資回收與投資回報●

□投資收益，包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收：指投資者對其所投入資本的回收，投資回報：指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。

□用公式分析，最易理解的是利用等額序列支付的年值與現值之間的關系。已經知道：

上式中的Pi就是投資回報，投資回報率為i, 而

就是投資回收，

是投資者提取折舊的一個方法，即儲存基金法。如果

做為年值，則其折算到項目期末的終值正好等于P，反映了一個簡單再生產的過程。

□投資回收是用提取折舊方式獲得，投資回報表現為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。開發投資：投資回收指所投入的總開發成本的回收，投資回報則為開發商利潤。

二、經濟評價指標體系

□開發投資項目經濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。

□盈利能力指標包括靜態指標和動態指標兩類。

■靜態指標：不考慮資金時間價值，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標;

■動態指標：要對發生在不同時間的收入、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行等值化處理后計算評價指標。適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目。

□清償能力指標：指考察項目計算期內償債能力的指標。投資者、金融機構重視項目償債能力

□應該指出的是，由于開發投資項目與置業投資項目的效益費用特點不同，在實際操作中，兩種類型投資項目的評價指標體系略有差異。

房地產投資項目經濟評價指標體系表 6-2

三、通貨膨脹的影響○

□對通脹或通貨緊縮程度的預期，影響投資者對未來投資收益的預測和適當收入或收益率的選擇。投資者往往提高對名義投資回報率(或收益率)的預期，以補償購買力的損失。即要提高期望投資回報率以抵消通脹的影響，投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。

□從理論上來說，全部期望投資回報率應包含所有預期通脹率的影響。預期收益率通常隨著對通脹率預測的變化而變化。當折現率不包含對通脹的補償時，房地產投資收入現金流的折現值才是一個常數。通脹率和收益率經常是同時變動，很難找到一個特定的折現率來準確反映當前的市場狀態。投資分析工作的關鍵是模擬典型投資者對未來市場的預期。

□通脹和房地產增值是兩回事。通脹導致折現率提高;增值則不影響折現率，除非與物業投資有關的風險因素發生變化。

□實際投資分析工作中，考慮到通脹的可能影響，在估計未來收益現金流時，可允許未來年經營收入以及運營成本隨著通脹分別有所增加，這樣就可消除通脹因素對分析結果準確性的部分影響，使分析結果更加接近真實。若在收益現金流估算過程中沒有考慮通脹的影響，則可在選擇折現率時適當考慮(適當調低折現率估計)。

（責任編輯：）

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