(一)不動產登記概念

不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。根據《不動產登記暫行條例》第二條第二款規定，不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記采取登記的方式將不動產物權的設立、轉移、變更和消滅等情況在不動產登記簿上予以記錄，達到物權公示的目的，以保護不動產權利人的權益。不動產登記制度是現代物權法中一項重要的制度。我國土地、房屋等不動產交易早就采取訂立契約的形式予以確認，并由人與人的自然行為發展到官方介入的社會行為。買賣契約由民間立契(俗稱革契、白契)發展到官契(紅契)。19 95年1月10起施行的《城市房地產管理法》中，對土地和房屋兩種最主要的不動產登記做出規定。《城市房地產管理法》第六十條規定“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”。2007年10月1日起施行的《物權法》，確定了國家對土地、房屋等不動產實行統一登記的制度，并進一步明確了不動產登記的效力。《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。根據《物權法》，2014年11月24日，國務院公布了《不動產登記暫行條例》，對不動產登記的范圍、程序等做出了原則性規定。2015年6月29日，國土資源部發布《不動產登記暫行條例實施細則》，對各類權利登記又進行了明確規定。

(二)不動產登記范圍

不動產登記范圍為不動產的物權。按照物權法定原則，不動產物權的種類和內容必須由法律規定，任何人不能創設物權。根據《物權法》，不動產物權包括所有權、用益物權和擔保物權。《不動產登記暫行條例》第五條規定，不動產登記的范圍是：1.集體土地所有權;2.房屋等建筑物、構筑物所有權;3.森林、林木所有權;4.耕地、林地、草地等土地承包經營權;5.建設用地使用權;6.宅基地使用權;7.海域使用權;8.地役權;9.抵押權;10.法律規定需要登記的其他不動產權利。

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