為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

房地產估價技術報告

一、個別因素分析(略)

二、區域因素分析(略)

三、市場背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價方法選用

結合估價對象的特點，經過估價人員反復的分析與研究，估價對象為收益性房地產，可以收集到類似房地產的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場結進行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結果，并結合估價人員的經驗，確定最終的估價結論。

六、估價測算過程

(一)收益法估價測算過程

1.年有效毛收入估算　估價人員經過細致的市場調查與分析得知，該大廈21～30層計1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細實例比較與分析略)。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，(能源費及物業管理費另計)，出租率為90%，公共面積波及系數占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/(月/個)，出租率100%，故：

年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%

=2211.60萬元。

2.年運營費用估算

(1)年維修費。根據××市的規定和估價對象的建筑結構，估價對象的維修費確定為房屋重置價格的2%，估價對象的重置價格為1500元/m2(確定依據及過程略)，故：

年維修費=1500×3800×2%=114.00萬元

(2)年管理費。年管理費按年租金的3%計，故：

年管理費=2211.6×3%=66.35萬元

(3)年保險費。估價對象的保險費按房屋重置價的0.3%計，故：

年保險費=1500×38000×0.3%=17.10萬元

(4)年房產稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。根據有關規定，房產稅為房產租金收入的12%，營業稅、城市維護建設稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：

年房產稅和兩稅一費=2211.6×(12%+5.5)=387.03萬元

(5)年土地使用稅。根據××市的有關規定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.

(6)年運營費用合計：

年運營費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

3.年凈收益估算

年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=2211.60-586.98=1624.62萬元

4.確定適當的報酬率通過市場調查，采用市場提取法，確定本類房地產(含地下車庫)的綜合報酬為7.5%(具體過程略)。

5.求取收益價格預測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

自估價時點至土地使用權終止日期2041年10月9日，土地使用權剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬元

故運用收益法的估價結果為20170.26萬元。

(二)市場法估價測算過程

1.可比實例的選取 估價人員通過市場調查，按時用途：結構、地段等級等相同或相似，成變日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例，具體情況見下表(房地產狀況中的區域因素、個別因素詳細情況比較略)。

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項目	可比實例A	可比實例B	可比實例C	估價對象
坐落	××路××號	××路××號	××路××	××路××號
用途	××寫字樓	××寫字樓	××寫字樓	××寫學樓
交易情況	協議	拍賣	招標	協議
交易日期	2003年12月10日	2004年2月10日	2004年4月10日	2004年10月10日
成交價格	6300	6750	6760
地上建筑層數	26	28	30	30
個別因素（綜合）	一般	一般	一般	一般
付款方式	一次性付款	一次性付款	（責任編輯：中大編輯） 共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁 編輯推薦 [報考指南]考試介紹 [報考指南]考試時間 [成績查詢]2020年房地產估價師考試成績查詢入口已開通！ [歷年真題]2020年房地產估價師考試真題專題 [網校公告]至北京地區房地產估價師考試學員的一封信！ [考試大綱]重磅消息！2020年房地產估價師考試大綱不變 [歷年真題]房地產估價師考試歷年真題及答案匯總專題 [考試大綱]2020年房地產估價師考試大綱匯總 最近更新 考試動態 更多> 近期直播 免費章節課 課程推薦 房地產估價師 [協議護航班-不過退費] 7大模塊 準題庫資料退費服務校方服務 ￥2200起 了解課程 11371人正在學習 房地產估價師 [沖關暢學班] 5大模塊 準題庫研發資料 校方服務 ￥1380起 了解課程 13824人正在學習 房地產估價師 [精品樂學班] 3大模塊 準題庫研發資料 校方服務 ￥980起 了解課程 8821人正在學習 考試介紹 考試時間 考試科目 報名時間 報名條件 報名流程 成績查詢 合格標準 注冊管理
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