.假設(shè)開發(fā)法的基本公式

2.1假設(shè)開發(fā)法最基本的公式

假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

2.2按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式

上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對(duì)象狀況可具體細(xì)化如下：

2.2.1求生地價(jià)值的公式

(1)適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：

生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：

生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

2.2.2求毛地價(jià)值的公式

(1)適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：

毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：

毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

2.2.3求熟地價(jià)值的公式

熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

2.2.4求在建工程價(jià)值的公式

在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

2.2.5求舊房?jī)r(jià)值的公式

舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

2.3按開發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式

2.3.1適用于開發(fā)完成啟出售的公式

V=Vp-C

式中V——待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;

Vp——用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;

C——應(yīng)扣除項(xiàng)目。

2.3.2適用于開發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式

V=VR-C

式中VR——用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

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