實物期權背景

長期以來投資者對投資項目或企業價值直接評估的最常用的、經典的方法是貼現現金流法(DCF)，但是由于DCF法的缺陷，特別是由于其假設和現實情況的矛盾使得它在現實的投資決策中的應用具有很大的局限及其預測結果具有較大的偏差。由于DCF法的天然的缺陷，往往會使投資者對項目價值的估計過低，或者使投資者在投資決策中，特別是在具有靈活性或戰略成長性的投資項目中無法通過靈活地把握各種潛在的投資機會而投資者帶來靈活性增值，有時候甚至會導致決策錯誤，其造成的損失往往很大。因此基于可以預測的未來現金流和確定的貼現率的DCF法對發掘投資者把握不確定環境下的各種投資機會而為投資者帶來新增價值無能為力。

正是在這種背景下，經濟學家開始尋找能夠更準確地評估投資項目真實價值的理論和方法。實物期權(Real Option)的概念最初是由麻省理工學院(MIT)的Stewart Myers(1977)提出的。Black、Scholes、Merton的突破性成果——金融期權定價理論是實物期權方法的基石。他們和MIT的Stewart Myers一起發現期權定價理論在實物或者非金融投資方面具有重要的應用前景。

房地產投資決策中所包括的實物期權類型主要有以下類型：

1、延遲投資期權(Option to delay investment)，也稱為等待期權。開發商擁有推遲投資的權利，可以根據市場的情況決定何時動工，這種選擇權可以減少項目失敗的風險，被稱為延期投資期權。

2、擴張期權(Option to expand)對于一個房地產價格波動比較大、產品供應結構不明朗的不成熟市場，開發商通常會先投入少量資金試探市場情況，這種為了進一步獲得市場信息的投資行為而獲得的選擇機會被稱為擴張期權。

3、收縮期權(Option to contract)和中止期權 (Option to stop)指開發商在面臨市場實際環境比預期相差較遠的狀況下，擁有縮減或撤出原有投資的權利，這樣可以減少損失，這種期權相當于美式看跌期權。

4、轉換期權(Option to switch use)在項目的實施過程中，有能力的開發商可以根據外部環境的變化進行投入要素或產品的轉換，如根據市場需求，產品可以在工業、商業、寫字樓、住宅用途之間進行轉換。顯然這為企業的項目營運提供了機動性，為企業適應市場或競爭環境變化提供有利工具。

5、企業增長期權(Corporate growth option)開發商接受某一個項目時，可能不僅僅從項目本身的財務效益考慮，更多的可能考慮項目對企業未來發展的影響，更重要的是員工經驗的積累、企業品牌支持、銷售渠道開辟都具有重要的戰略價值。

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（責任編輯：中大編輯）

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