選取可比實例

雖然估價人員搜集的交易實例或房地產交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，不是任何交易實例都可以拿來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重。選取可比實例的基本要求是：①可比實例應是估價對象的類似房地產;②可比實例的成交日期應與估價時點接近;③可比實例的交易類型應與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應為正常價格或能夠修正為正常價格。

在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：

(1)可比實例應與估價對象處在同一地區或是處于同一供求范圍內的類似地區。

(2)可比實例的用途應與估價對象的用途相同。①居住;②面業;③辦公;旅旅館;⑤工業;⑥農業等。

(3)可比實例的規模應與估價對象的規模相當。選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5—2范圍內，即：0.5≤可比實例規模/估價實例規?！?

(4)可比實例的檔次應與估價對象的檔次相當。

(5)可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。①鋼結構;②鋼筋混凝土結構;③磚混結構;④磚木結構;⑤簡易結構。

(6)可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同。

(7)可比實例的成交日期應與估價時點接近。這里的“接近”是相對而言的：如果房地產市場比較平穩，則較早之前發生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例;但如果房地產市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調整。有時即使進行交易日期調整，可能會出現較大的偏差。

(8)可比實例的交易類型應與估價目的吻合。

(9)可比實例的成交價格應是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。

一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。

建立價格可比基礎

建立價格可比基礎包括：①統一付款方式;②統一采用單價;③統一幣種和貨幣單位;④統一面積內涵;⑤統一面積單位。

4.1統一付款方式

將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數額。具體方法是資金的時間價值中的折現計算。

4.2統一采用單價

在統一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。

4.3統一幣種和貨幣單位

在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。在統一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

4.4統一面積內涵

在現實房地產交易中，有按建筑面積計價，有按套內建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：

建筑面積下的價格=套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積

建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積

套內建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內使用面積

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（責任編輯：中大編輯）

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