2010 年 房地產估價師考試  案例與分析真題

二、單項選擇題

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D

三、指錯題

1.致委托方函缺估價報告應用的有效期(或致委托方函缺估價報告使用期限)。

2.估價對象實物狀況描述不全或不清;或缺估價對象土地實物狀況;或建成時間未具體到月;或缺估價對象四至;或缺各估價對象分攤的土地面積。

3.估價對象權益狀況描述不全;或缺他項權利限制情況;或缺租賃權情況;或缺是否優(yōu)先受償款情況。

4.價值定義中缺未設立法定優(yōu)先受償下的市場價值定義。

5.結果報告的估價結果沒有大寫。

6.缺少風險提示(或說明)。

7.附件應放在技術報告之后。

8.客觀毛租金收益(100元/㎡·月)確定有誤。

9.租約期外租金構成內涵不清。

10.租約期外租金面積內涵不清。

11.租約期外收益變化趨勢在未來使用年限相對穩(wěn)定的假設缺乏依據(或不符合謹慎原則)。

12.租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入，如押金收入(或租賃期外有效毛收入中缺押金收益)。

13.租約期外凈收益確定有誤，未扣除運營費用。

14.空置率取2%的理由不充分。

15.等比遞增計算中租約期外的折現期錯誤。(不應為5年，應為4年)

16.表4中的可比實例成交價未說明付款方式。

17.可比實例1與估價對象規(guī)模差異過大，不宜適用為可比實例。

18.可比實例與估價對象結構不同未作修正。

19.比較、修正項目不全：或缺少情況的修正;或缺少租賃期的比較和修正;或缺剩余收益年限(土地使用年限)的修正;或缺用途的比較修正;或缺交易日期(市場狀況)的修正(或不修正的理由)。

20.距區(qū)域商業(yè)中心距離和距公交站點的距離應為區(qū)域因素。

21.表6中修正系數的表述形式錯誤。

22.表6中修正系數的確定缺乏理由或(具體指出)某個因素的取值缺乏理由。

23.表6中修正系數的確定未考慮各子因素權數的差異。

24.技術報告結果中未計算抵押價值;或未考慮法定優(yōu)先受償款。

25.比準結果取三個可比實例價格的簡單算術平均值缺乏理由。26.估價結果取兩種估價方法測算結果的簡單算術平均值缺乏理由。

四、改錯題

錯誤：本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。

改為：本次估價以委托人(或××房地產開發(fā)公司)提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。

錯誤：設定其土地使用權年限自估價時點算起為40年。

改為：設定其土地使用權年限自估價時點算起為44年。

錯誤：自本報告估價時點起半年內有效。

改為：自本報告出具之日起半年內有效。

錯誤：不能確認估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。

改為：假定估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。

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（責任編輯：中大編輯）

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