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出讓國有土地使用權年限屆滿

1、續期申請的公益性界限

依《城市房地產管理法》第13條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定，土地使用權出讓有最高年限的限制。因此土地使用權出讓合同中必須明確規定土地使用權出讓年限。當土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，依《城市房地產管理法》第21條 、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條 、第41條 的規定，土地使用者可以申請續期。國有土地所有者代表與出讓國有土地使用權人兩相比較，在法律關系上后者是弱者，因此立法應賦予土地使用者是否續期的自由決定權，以保護弱者，平衡雙方當事人的利益。除了根據社會公共利益的需要，國家依法定程序收回土地使用權，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續期申請均應予以批準。在此特別強調，收回的出讓國有土地使用權國家若非以劃撥方式提供給其他用地者使用，不批準續期即不具公共利益性，即為不合法。經批準準予續期后，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂土地使用權出讓合同，并依照規定支付土地使用權出讓金，辦理登記手續。

2、未申請續期和續期申請未獲批準的法律后果

《城市房地產管理法》第21條第2款 未對在土地使用者未申請續期或雖申請續期但依規定未獲批準的兩種情形下，國家收回土地使用權所導致的法律后果加以區分。這在實踐中亦是一個復雜的問題。在《城市房地產管理法》起草過程中，對于該問題存在兩種意見，一種認為地上建筑物同土地使用權一起由國家無償收回;一種認為應給予一定補償(或者在合同中約定給予適當補償或者按到期的建筑物殘值給予補償)，并由后來的土地使用者承擔這項費用。法律委員會分析各方意見后，認為這個問題比較復雜，涉及到物權問題，應在物權法中規定，本法可以不做規定。因此實踐中對此出現的情形，多仍依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條 的規定處理。

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（責任編輯：fky）

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