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日常所說(shuō)的房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是房屋所有權(quán)及房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,不儀要到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記，也要到土地行政主管部門(mén)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，這樣轉(zhuǎn)讓行為才合法有效。

目前城鎮(zhèn)房地產(chǎn)巾場(chǎng)上，只辦理房屋所有權(quán)登記，不辦理土地使用權(quán)登記。或辦理了房屋所有權(quán)登記，卻不辦理土地使用權(quán)登記的情況大量存在。這些情況影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，影響了政府村房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有效監(jiān)督和調(diào)控，造成政府土地收益的流失。

問(wèn)題表現(xiàn)

房屋轉(zhuǎn)讓只辦理房屋登記，不辦理土地登記。

這鐘情況出現(xiàn)，一是由于當(dāng)事人雙方對(duì)房地產(chǎn)法律法規(guī)等缺乏了解.還按傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的思維方式(土地?zé)o償、無(wú)限限)來(lái)進(jìn)行交易，認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房屋不包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不知道要去土地政主管部門(mén)辦理土地登記;二是知道要之土地行政主管部門(mén)辦理土地登記.為了逃避有關(guān)稅費(fèi)而不想去辦;三是雖然購(gòu)房人愿意、舊房屋轉(zhuǎn)讓人由于種種原因不向土地行政主管不滿提出轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)，不提供權(quán)屬變更資料，致使購(gòu)房人無(wú)法辦理土地使用權(quán)登記等。

房反轉(zhuǎn)讓辦理了房屋登記后，到土地行政主管部門(mén)申辦土地使用權(quán)登記，但土地行政主管部門(mén)一時(shí)辦不了土地使用權(quán)登記。

這種情況出現(xiàn)，一是原土地產(chǎn)權(quán)單位未辦理土地使用權(quán)創(chuàng)始登記.但違規(guī)辦理了房屋所行有權(quán)登記和轉(zhuǎn)讓登記;二是原土地產(chǎn)權(quán)單位雖辦理土地使用權(quán)登記，但未全部支付土地使用權(quán)出讓金;三是原土地產(chǎn)權(quán)單位已辦理土地使用權(quán)登，但又以土地使用權(quán)設(shè)定抵押.向金融部門(mén)貸款，抵押登記未解除;四是原土地產(chǎn)權(quán)單位未經(jīng)政府批準(zhǔn)，擅自改變土地用途，建造住宅;五是原土地產(chǎn)權(quán)單位在依法取得的劃撥土地上建造住宅，非法對(duì)外出售;六是房屋占用范圍內(nèi)的土地屬集體土地或未確認(rèn)土地權(quán)屆;七是原土地產(chǎn)權(quán)單位因經(jīng)濟(jì)糾紛和其他原因，其土地使用權(quán)被司法機(jī)關(guān)凍結(jié)和查封，不允許轉(zhuǎn)移;八是房屋占用范圍內(nèi)的土地存在權(quán)屬糾紛;九是存在土地利用違法違規(guī)行為.未經(jīng)依法處理;十是上市出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，卻不按規(guī)定向土地行政主管部門(mén)履行程序，繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款等。

解決方法

鑒于房屋轉(zhuǎn)讓中土地登記問(wèn)題情況復(fù)雜，各級(jí)政府和土地行政主管部門(mén)須按照護(hù)民、便民、利民的要求，全面啟動(dòng)并盡快完成本地城鎮(zhèn)住房用地登記工作.依法納入規(guī)范化管理軌道.針對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓中土地登記有關(guān)問(wèn)題，建議用以下方法解決:

原土地權(quán)利為劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的，仍登記為劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán);原土地權(quán)利為出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，仍登記為出讓國(guó)有土地使用權(quán);住房上市交易時(shí)，用地屬于劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的.應(yīng)補(bǔ)辦國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

未辦理韌始土地登記的，要同時(shí)辦理初始土地登記相城鎮(zhèn)住房用地登記，并根據(jù)登記情況，分別發(fā)放國(guó)有土地位用證書(shū)。

土地界址清楚，來(lái)源資料不清，權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的，由其主管部門(mén)或者上級(jí)機(jī)關(guān)以正式文件出具土地使用情況說(shuō)明，經(jīng)公告15天后無(wú)異議的，同時(shí)辦理初始土地初拾登記和城鎮(zhèn)住房用地登記。

進(jìn)行初始土地登記但原土地權(quán)利人們失的，出業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主推薦的代表，代表現(xiàn)權(quán)利人向當(dāng)?shù)厣系匦姓鞴荛T(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)公告15天后按不同的房屋權(quán)利取得方式辦理城鎮(zhèn)住房地登記。

改變?cè)鷾?zhǔn)土地用途，建造房屋轉(zhuǎn)讓，應(yīng)首先履行用途變更批準(zhǔn)程序、再行辦理土地登記手續(xù)。

國(guó)有土地使用權(quán)抵押、凍結(jié)查封的，暫緩辦理，待低押解除、解封后，再辦理城鎮(zhèn)住房用地登記。

欠繳土地出讓金的國(guó)有土地位用權(quán)，暫緩辦理轉(zhuǎn)讓土地登記.待繳齊土地出讓金后再行辦理分割轉(zhuǎn)讓登記。

土地利用過(guò)程中存在違法行為的，先依法處理，完善用地手續(xù)后。再行辦理土地登記手續(xù)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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