初始土地登記概述

一、初始土地登記的概念

按照《土地登記規則》第二條的規定，初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記。

需要進行初始土地登記的主要有兩種情況：一是從未進行過土地登記的地區;二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國家法律、政策發生重大變化等需要對原已登記過的區域進行全面的重新登記。初始土地登記是變更土地登記的基礎，通過初始土地登記建立起來的轄區每宗土地的表、卡、證是以后變更土地登記的根據，沒有初始土地登記，變更土地登記就無從談起。

二、初始土地登記的特點

階段性。初始土地登記有期限，持續一段時間后即告結束。

全域性。初始土地登記作業區是一個行政轄區，它通常是一個縣或市。

集中性。初始土地登記是在一定范圍和時間內有計劃集體統一進行的。

相對于土地登記的一般程序，初始土地登記的程序有其三個特殊性：一是增加了準備工作。這是因為初始土地登記是在一定的時間內對一定區域的土地進行的集中、普遍的第一次登記，工作量大、時間集中，又是第一次登記，準備工作顯得特別重要，故在初始土地登記中，把準備工作作為一項突出的重要內容，列為初始土地登記工作程序的第一步。二是增加了通告。初始土地登記的申請事先要由市、縣人民政府發布通告。三是增加了公告。權屬審核的結果要進行公告。

三、我國初始土地登記概況

(一)城鎮國有土地使用權初始登記

1987年9月，為了適應土地管理體制、土地使用制度改革和開征土地使用稅的需要，原國家土地管理局要求各地開展城鎮國有土地使用權的申報工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進行了土地登記發證試點，并取得了初步經驗。根據國務院關于進一步擴大土地登記發證試點的指示精神，原國家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續下發了《關于擴大土地登記發證試點和開展城鎮國有土地使用權申報工作的通知》((88)國土[籍]字第67號)、《關于加快城鎮國有土地使用權申報工作的通知》((88)國土[籍]字第100號)，決定全面開展城鎮國有土地使用權的申報。

城鎮國有土地使用權申報工作是依法進行國有土地登記發證的第一步，根據《城鎮國有土地使用權申報工作的若干規定》，土地使用權的申報以市、縣為單位組織進行，申報范圍是全國城市、縣城、建制鎮建成區，獨立工礦及企事業單位的國有土地使用權;土地使用權申報者是申報范圍內一切使用國有土地的單位和個人;具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國家土地管理局在西安召開“全國地籍管理研討會”，會議在總結試點經驗的基礎上，提出了地籍管理的發展戰略，明確了地籍管理的目標和技術路線。會后，中國的地籍管理工作進入全面開展時期，全國初始土地登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調查的基礎上明顯加快，“國有土地使用證”發證率達到55%。同期，制定了《土地變更登記若干規定》和《土地登記規范化意見》，并在5個城市開展了城鎮日常地籍試點，土地登記在規范土地市場中的作用得到初步發揮。

(二)農村集體土地所有權初始登記

2001年11月9日，國土資源部發出了《關于依法加快集體土地所有權登記發證工作的通知》(國土資發[2001]359號)，決定在已有基礎上，進一步加大力度，全面部署開展全國集體土地所有權初始登記工作。 并強調要嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，確定集體土地所有權主體。具體確權要求如下：

1.凡是土地家庭聯產承包中未打破村民小組(原生產隊)界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農戶簽訂承包合同，土地應確認給村民小組農民集體所有。考慮到各地的差異和村民小組組織機構不健全的實際，在具體登記發證時，可采取兩種方式進行：一是有條件的地區，可將《集體土地所有權證》直接發放到村民小組農民集體;二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有權證》發放到村，由村委會代管。為體現村民小組農民集體的所有權主體地位，土地證書所有者一欄仍填寫村內各村民小組農民集體的名稱，并注明土地所有權分別由村內各村民小組農民集體所有。待條件成熟時，可將《集體土地所有權證》換發到組。對于已經打破了村民小組農民集體土地界線的地區，應本著尊重歷史，承認現實的原則，對這部分土地承認現狀，明確由村農民集體所有。

2.能夠證明土地已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，土地所有權應依法確認給鄉(鎮)農民集體。沒有鄉(鎮)農民集體經濟組織的，鄉(鎮)集體土地所有權由鄉(鎮)政府代管。

3.不能證明屬于鄉(鎮)農民集體所有或村民小組農民集體所有的集體土地，應依法確認給村農民集體所有。

土地所有權主體以“XX村(組、鄉)農民集體”表示。

集體土地所有權初始登記的基本單元也是宗地。在集體土地所有權登記發證工作中，宗地的劃分要注意以下幾點：

1.屬同一農民集體擁有的權屬界址線所封閉的集體土地(含該集體所有的建設用地)劃分為一宗地。

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（責任編輯：gx）

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