2014年土地登記代理人考試土地權利理論與方法重點模擬：

1.某工廠需要引進先進技術以提高生產率，于是向銀行貸款，并將工廠占用的土地使用權作為抵押，后由于技術不成熟，工廠出現虧損，無奈之下，又將該土地使用權轉讓給啤酒廠，但沒有通知銀行。根據規定，該工廠轉讓土地使用權的行為(　　)。

A.無效

B.可撤銷

C.效力待定

D.有效

【答案】A

【解析】出讓國有建設用地使用權抵押期間，抵押人將其權利轉讓、出租、作價出資或者入股、再次抵押的，應當通知抵押權人，并告知對方當事人該物已經抵押的情況，原抵押合同繼續有效。未通知抵押權人或者未告知對方當事人的，處分行為無效。

2.下列(　　)情形中，抵押權人無權要求抵押人提供同等價值的替代擔保。

A.抵押的國有建設用地使用權因國家收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的

B.抵押的集體土地使用權因國家征收、集體土地所有者收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的

C.隨同地上建筑物、其他附著物抵押的土地使用權因該建筑物、附著物的消滅而終止的

D.抵押權人免除土地使用權所擔保的債務的

【答案】D

【解析】抵押權人免除土地使用權所擔保的債務，主債務消滅。根據抵押權的從屬性，抵押權也隨之消滅，抵押權人就不能要求抵押人提供替代擔保。

3.抵押人將土地使用權進行兩次以上的抵押的，所擔保的債權總額最高不得超過(　　)。

A.土地使用權的價值

B.法律規定的限額

C.土地使用權價值的余額

D.雙方約定的數額

【答案】A

【解析】出讓國有建設用地使用權抵押期問，抵押人將其權利轉讓、出租，抵押人處分抵押物所得價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的，不得轉讓、出租;抵押權人將其權利再次抵押的，所擔保的債權額不得超過土地使用權價值的余額。據此可知，抵押物所擔保的債權總額不得超過抵押物本身的價值。

4.法律為了維護抵押權人的合法權利，保障抵押權的安全，賦予了抵押權人相應的權利以限制抵押人的處分權，下列選項中不屬于該權利的是(　　)。

A.限制權

B.追及權

C.對抵押物不法妨礙的排除權

D.對處分行為的同意權

【答案】D

【解析】依《擔保法》第四十九條、第五十一條的規定，抵押權人對抵押人處分抵押物的行為有限制權、追及權及對抵押物不法妨礙的排除權。抵押人轉讓已經登記的抵押物的，應通知抵押權人，否則，轉讓行為無效。據此，抵押權人將抵押權再次抵押的，只需要通知抵押權人即可，不需經過其同意。

5.就抵押物的價值大于所擔保債權的余額部分，抵押人(　　)。

A.不得再行處分

B.處分時，必須經過抵押權人同意

C.對其喪失了所有權

D.可以對第三人提供擔保

【答案】D

【解析】抵押人將抵押物抵押后，對抵押物仍然享有處分權。同一個抵押物可以在無損于已有抵押權的前提下，可就抵押物的價值大于所擔保債權的余額部分對第三人再行提供擔保，這是法律所允許的。

6.土地使用權被抵押后，該土地上的使用權人是(　　)。

A.抵押人

B.土地所有人

C.抵押權人

D.雙方約定的第三人

【答案】A

【解析】根據《劃撥國有建設用地使用權管理暫行辦法》第十九條的規定，出讓國有建設用地使用權抵押后，出讓國有建設用地使用權人仍是原土地使用權出讓合同的當事人，仍受原出讓合同的約束。

7.最高額土地抵押是為(　　)發生的債權提供擔保。

A.將來

B.現在

C.過去

D.過去和現在

【答案】A

【解析】最高額土地抵押權設定時，不以主債權的存在為前提，是典型的擔保將來債權的抵押權。這里的“將來債權”，是指設定土地抵押時尚未發生，在抵押期間將要發生的債權。

8.關于最高額土地抵押的限額土地抵押特征，說法不正確的是(　　)。

A.無論將來實際發生的債權如何增減變動，土地抵押權人只能在最高債權額范圍內對抵押土地享有優先受償權

B.實際發生的債權超過最高限額的，以土地抵押權設定時約定的最高債權額為限優先受償

C.實際發生的債權不及最高限額的，以實際發生的債權額為限優先受償

D.實際發生的債權超過最高限額的，以實際發生的債權額為限優先受償

【答案】D

【解析】對最高額土地抵押來講，土地抵押權人只能在最高債權額范圍內對抵押土地享有優先受償權，即使實際發生的債權超過最高限額的，也以約定的最高額為限優先受償。

9.和一般土地抵押相比，最高額抵押的優越性主要表現在(　　)。

A.簡潔性

B.可預見性

C.未來擔保性

D.擔保債權連續性

【答案】A

【解析】最高額土地抵押與一般土地抵押相比具有一定的優越性。例如，甲向乙連續多次借款，如果采用一般土地抵押的辦法，那么每次借款都要設定一個土地抵押擔保，簽訂一次土地抵押合同，進行一次土地抵押登記，手續十分繁瑣，而在借款之前設定一個最高額土地抵押，無論將來債權發生幾次，只要簽訂一個土地抵押合同，作一次土地抵押登記就可以了，這樣做既省時、省力、省錢，還可以加速資金的融通，促進經濟發展。

10.對于最高額土地抵押權設立之前已經存在的債權，(　　)。

A.自動轉入最高額土地抵押擔保范圍

B.不得轉入最高額土地抵押擔保范圍

C.經過當事人同意可以轉入最高額土地抵押擔保范圍

D.在法律規定的特定范圍內可以轉入最高額土地抵押擔保范圍

【答案】C

【解析】根據《物權法》第二百零三條第二款的規定，最高額土地抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額土地抵押擔保的債權范圍。

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（責任編輯：wrr）

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