為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網校編輯根據土地登記代理實務考試教材特別整理了相關復習資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記代理業務的具體操作及案例分析

根據《土地登記代理人職業資格制度暫行規定》，土地登記代理人的業務范圍主要包括辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地證書等;收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料;幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續;查詢土地登記資料;查證土地產權;提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢;以及與土地登記業務相關的其它事項等七項內容，由于土地登記代理的基本程序已在第一節中予以說明，這里僅對不同土地登記代理內容的具體操作步驟、操作中的專業要求等進行說明，為開展土地登記代理實際操作提供參考。

一、代理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地證書的操作程序

一般情況下，委托人會將土地登記的全部事宜委托給土地登記代理人，包括土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地證書等內容。在完成與委托人的接洽、了解委托人的意圖、簽訂土地登記代理委托書、簽訂土地登記代理合同等前期工作之后，土地登記代理人開始進入實質性操作階段，其主要操作步驟包括：

1、收集、準備相關權屬來源資料及文字申請材料

2、填寫土地登記申請書，向土地管理部門提出土地登記申請，提交土地登記申請材料

3、參與地籍調查，進行指界

4、領取土地證書

5、向委托人提交代理成果，并按照要求以書面或口頭形式進行匯報

由于土地登記每個階段的具體內容和要求不同，在具體操作時考慮到委托人可能將土地登記的某個階段委托土地登記代理人的情況，所以下面對不同代理階段的內容分別進行說明，其中由于代理地籍調查的程序比較繁復，為了避免內容重復，地籍調查的具體內容參見《地籍調查》一書。

(一)代理土地登記申請的操作程序

1、在委托人的協助下收集、準備相關權屬來源資料及文字申請材料。

按照土地登記申請的要求，土地登記代理人開始收集、準備土地登記申請所需要的文字材料、權屬來源文件。

2、核實權屬來源資料

在收集了必需的權屬來源資料后，土地登記代理人需要運用自己的專業知識對所收集權屬資料的真實性、合法性和完整性進行核實，以確定是否符合登記申請的要求。

3、代寫土地使用權登記申請書

在核實權屬來源資料后，土地登記代理人要代理委托人填寫土地使用權登記申請書。填寫土地登記申請表時要注意以下幾個方面：

1) 土地使用者與單位名稱要一致;

2) 土地使用權類型與批準文件相符;

3) 土地面積與相關批準文件一致;

4) 土地用途符合相關批準文件要求;

5) 土地座落與相關批準文件一致;

6) 申請登記的依據要齊全。

4、向土地管理部門提交設定登記申請材料，并取得登記資料收件單或收據。

在準備好登記申請材料后，土地登記代理人要代表委托人向土地管理部門提起登記申請，并上報相關材料。 按照土地登記規則要求，土地管理部門接受土地登記申請者提交的申請書及權屬來源證明，應當在收件簿上載明名稱、頁數、件數，并給申請者開具收據。土地登記代理人在提交土地登記所需資料的同時，還應提交土地登記代理委托書，作為證實土地登記代理的合法性。

(二)代理指界的操作程序

1、收集相關土地權屬資料，深入了解土地產權狀況 在簽訂土地登記代理合同等前期工作結束后，土地登記代理人首先要做的是向委托人深入了解土地權屬狀況，勘察現場，搜集相關的資料和信息，為現場指界做好充分的準備工作。

土地登記代理人在了解情況、搜集資料的過程中要重點了解以下幾個方面：

1) 宗地權屬的發生、演變過程，產權性質、土地用途及使用情況;

2) 宗地界址是否明確，有無爭議，與誰有爭議;

3) 如果存在爭議，爭議的焦點是什么;

4) 有無確鑿的資料或證據確認界址;

5) 如果有界址爭議，有什么可行的方案可以解決。

對于在現場指界前已經出現的或者可能出現的界址爭議，土地登記代理人需要根據自己的專業知識為委托人提供解決方案以供參考。但最終解決方案的選擇和決定權在委托人手中，土地登記代理人無權選擇最終方案。對于沒有爭議的宗地，其宗地界址在委托人確認后由土地登記代理人參照執行。

2、現場勘察根據原有土地權屬等資料，土地登記代理人應與委托人就宗地界址達成共識后，還需要雙方共同到現場勘察確認界址位置，并由委托方簽字認可。

3、現場指界權屬調查人員進行實地界址認定時，土地登記代理人代表委托人到現場指界、認定。界址認定時，土地登記代理人應當出具個人身份證明、土地登記代理委托書。指界過程中，界址位置如果有爭議，土地登記代理人要耐心聽取調查人員現場調解，并記錄調解處理情況;對于有爭議的且已經由委托方確認解決方案的界址，土地登記代理人嚴格按照解決方案辦理。

4、向委托人反饋信息并及時提供建議

代理指界后，土地登記代理人要把指界情況、調解處理情況及時向委托人匯報。委托人事后有異議的，應針對不同情況，采取相應的措施予以解決。

(三)代理領取土地證的操作程序

1、收集資料和信息，了解情況 土地登記代理人在了解情況、搜集資料的過程中要重點了解：1)宗地用途及使用情況;2)宗地面積的測量結果;3)權屬性質;4)使用權類型等。

2、領取并核實土地證

在領取土地證的時候，土地登記代理人要向土地管理部門提交身份證明和土地登記代理委托書等，同時還要對土地證的規范性和準確性進行審查。審查主要包括以下幾個方面：

1) 土地使用者名稱是不是與委托人名稱相一致;

2) 土地用途是不是與實際用途相符;

3) 使用權類型是否符合相關文件資料的要求;

4) 如果是出讓土地，其使用期限或終止日期是否與資料符合;

5) 土地面積是否與委托人提供資料中的面積相一致;

3、向委托人反饋信息，提出建議。

在對土地證進行核實后，土地登記代理人需要將發現的問題及時向委托人匯報，并就具體問題提出相應的意見或建議供委托人參考。

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（責任編輯：fky）

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