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土地登記代理人考試地籍調查輔導精講（5）

六、土地他項權利設定登記時的宗地權屬狀況調查

土地他項權利設定登記是在土地使用權初始土地登記或設定登記以后對一宗土地上新確認的土地他項權利進行的登記。土地他項權利設定登記可分為以下幾種類型：土地使用權抵押權設定登記、土地使用權出租權設定登記等。

1.土地使用權抵押權設定登記時的宗地權屬狀況調查

土地使用權抵押是土地使用權人把土地使用權作擔保財產以保證自己或第三人履行債務的行為。

土地使用者以劃撥土地使用權抵押的，應有土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明;土地使用者以房屋及其占有范圍內的土地使用權抵押的，應有房屋所有權證;土地使用者以共有土地使用權抵押的，應有共有人同意的證明;抵押人為股份制企業的，應經股份制企業董事會同意。抵押貸款終止期限不得超過土地使用權出讓終止期限。

土地使用權抵押權設定登記宗地權屬狀況調查時，調查人員應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、原國家土地管理局下發的《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》及《劃撥土地使用權管理暫行辦法》等法規，初步調查土地使用權抵押手續的行為及過程是否符合法律規定。調查人員應首先查閱核實宗地的國有土地使用權是否登記、登記的面積、土地使用權類型、土地用途、使用期限、終止日期等內容，現場核實抵押合同規定抵押的房產及土地與實地的一致性，實地調查核實國有土地使用權的用途與抵押合同規定的用途是否一致，調查抵押權人名稱，調查抵押權利順序。初步核實土地使用權抵押權設定登記時申請人提交的土地權屬來源證明材料是否齊全、合法及是否與實際情況一致。

調查結束后，將調查核實結果、具有土地估價資格的中介機構的地價評估報告名稱及文號、抵押土地面積、抵押貸款金額、抵押貸款期限等情況填寫到地籍調查表上。以劃撥土地使用權抵押的，還應將土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明填寫到地籍調查表上;以房屋及其占有范圍內的土地使用權抵押的，還應將《房屋所有權證》編號填寫到地籍調查表上。

土地使用權抵押權設定登記時，申請人提交的權屬來源證明材料有：⑴土地使用證;⑵主合同和抵押合同;⑶土地估價報告;⑷下列其他相關文件：①以劃撥土地使用權抵押的，提交土地行政主管部門批準抵押文件和處置時應交付的土地出讓金數額;②抵押人為股份制企業的，提交董事會同意抵押證明;③以共有土地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押證明④以房屋及其占有范圍內的土地使用權抵押的，提交《房屋所有權證》。

2.土地使用權出租權設定登記時的宗地權屬狀況調查

土地使用權出租是指土地使用者作為出租人，將土地使用權或土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

劃撥土地使用權出租，應經市、縣人民政府批準后，方可出租土地使用權。承租人需要改變土地使用權規定的內容(如：改變土地用途)，必須征得出租人同意，并按規定的審批權限，經土地管理部門和城市規劃部門批準，重新簽定土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金后方可承租。

土地使用權出租權設定登記宗地權屬狀況調查時，調查人員應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、原國家土地管理局下發的關于《劃撥土地使用權管理暫行辦法》等法規，初步調查土地使用權出租手續的行為及過程是否符合法律規定。調查人員應首先查閱核實宗地的國有土地使用權是否登記、登記的面積、土地使用權類型、土地用途、使用期限、終止日期等內容。核實租賃合同規定租賃的房產及土地是否與實地一致，調查核實國有土地使用權的用途與租賃合同規定的用途是否一致，調查承租人名稱，初步核實土地使用權出租權設定登記時申請人提交的土地權屬來源證明材料是否齊全、合法及是否與實際情況一致。

調查結束后，將調查核實結果填寫到地籍調查表上。承租人需要改變土地使用權規定的土地用途的，還應將土地管理部門和城市規劃部門批準文件的名稱及文號、《國有土地使用權出讓合同》簽定日期和文號及出讓金額等內容填寫到地籍調查表上。

土地使用權出租權設定登記時，申請人提交的權屬來源證明材料有：

(1)《國有土地使用證》;

(2)《出租合同》;

(3)有關部門認證的出租地塊開發投資證明;

(4)其它證明文件;

(5)下列其他相關文件：

①以劃撥土地使用權出租的，還應提交劃撥土地使用權出租批準文件;

②承租人需要改變土地用途的，還應提交出租人同意的證明、土地管理部門和城市規劃部門的批準文件、《國有土地使用權出讓合同》及出讓金交納證明;

③以房屋及其占有范圍內的土地使用權出租的，還應提交《房屋所有權證》。

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（責任編輯：中大編輯）

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