三、權屬審核的內容

權屬審核主要從以下幾個方面進行：對土地登記申請人的審核、對宗地自然狀況的審核、對宗地權屬狀況的審核。

(一)對土地登記申請人的審核

不同類型的土地登記，其申請人不同，但一般說來，不管哪一種類型的土地登記，其申請人都沒有超出自然人、法人和其他組織這三種類型之外。

申請人是自然人的，土地登記人員查驗其個人身份證或戶籍證明，并對其民事行為能力進行審查。土地登記要求申請人具有完全民事行為能力，如果申請人無行為能力或只具有限制行為能力，則必須由其法定代理人代理申請;

申請人為法人或其它組織的，土地登記人員審查其法人資格證明。企業法人如企業、公司的法人資格證明為工商行政管理部門核發的《企業法人營業執照》，社會團體法人如工會、共青團、婦聯、行業協會、學術團體等的法人資格證明為民政部門頒發的社會團體登記證書;依照法律、行政命令成立的機關法人、事業法人的法人資格證明為批準該單位成立的證件或文件。其它組織申請土地登記時，參照法人審查的方法對其主體資格進行審查。

此外，土地登記人員還對法定代表人身份證明、法定代表人的個人身份證或戶籍證明進行審查;土地登記申請人不管是自然人還是法人或其它組織，凡是委托他人申請的，土地登記人員審查其《土地登記委托書》，以及代理人的個人身份證或者戶籍證明。代理人為法定代理人的，土地登記人員審查其村委會或居委會開具的監護人證明。

(二)對宗地自然狀況的審核

對宗地自然狀況的審核就是對宗地范圍、面積、用途、等級和價格進行審核。審核要件為地籍調查成果和土地定級估價成果。宗地范圍反映在宗地界址點和界址線上，宗地的面積也是通過界址點、界址線計算出來的，宗地范圍涉及到土地權利人的切身利益。審核宗地范圍，采用數字地籍成圖的，界址點須用數字精確表示;采用其他方法測繪地籍圖的，四至描述一定要準確，且應盡量與明顯地物聯系在一起，宗地面積包括宗地總面積、地類面積、宗地內建筑面積，共用宗地的，還分為共有使用權面積、分攤面積。審核宗地面積時，應在圖上或到實地逐一核對各類面積。對利用土地利用現狀調查資料進行登記的集體土地所有權和國有農村、牧、漁場國有土地使用權的核對各地類面積與土地總面積是否一致。農村、牧場內建設用地與非建設用地分別劃宗的，檢核圖件與文字描述的一致性。難以在小比例尺圖件上劃出建設用地范圍的檢查文字描述中建設用地面積扣除記載。審核宅基地面積要檢核宅基地面積是否超標，對超占面積宅基地提出處理意見。宗地用途反映了土地利用現狀的合理性，土地使用者必須嚴格按照規定的用途使用土地，不能隨意改變。在審核中，要檢核土地實際用途與批準用途的一致性，發現不一致的，移交有關部門處理。土地等級反映土地的質量和使用價值，土地價格反映土地的價值。一般情況下，登記的土地等級應與定級成果資料相一致，標定地價和申報地價水平應與當地的地價水平相當。

(三)對土地權屬狀況的審核

對土地權屬狀況的審核主要是審核土地權屬來源、土地權屬性質和土地使用期限。

土地權屬來源審核的要件是土地權屬來源證明。由于歷史原因，我國土地權屬來源證明分為兩類：直接的土地權屬來源文件和土地權屬參考文件。直接的土地權屬來源文件，是指政府部門批準使用土地的文件。其中包括《中華人民共和國土地管理法》頒布前主管土地的政府部門，如計委、建委、民政、農業等有批地權的政府部門批準的用地文件。《中華人民共和國土地管理法》頒布實施后，在土地行政主管部門已經組建的地區，只有土地行政主管部門批準用地的文件是有效的批地文件;土地登記開始前，統一由土地行政主管部門補辦的批準用地文件;農村居民長期使用的宅基地、城鎮居民個人住所用地的舊土地證、房產證及由當地基層組織開具四鄰認證的證明;農業合作化時期和農村六十條發布后，生產隊、生產大隊固定土地的檔案。土地權屬的參考文件包括土地公有制實行前的土地契約;單位或個人土地使用權調整、交換時雙方的協議或有關材料;地上物買賣、交換、繼承等證件;行政領導對用地的指示;集體土地交換協議等。審核土地權屬來源證明時，要先將土地權屬來源文件進行分類，然后進行文件認定。

土地權屬性質的審核主要是對土地權利的必要性、可行性、范圍、內容、義務和限制進行審核。

土地使用期限審核是指土地權利人以出讓或轉讓方式取得的國有土地使用權的，其使用期限應符合國家規定的國有土地使用權期限。集體土地使用權期限應與農地使用合同和國家有關政策相符。

四、土地登記審批表及填寫基本要求

權屬審核結束后，符合規定要求的，土地登記人員填寫《土地登記審批表》(參考樣例見表2-7)。《土地登記審批表》的樣式，由各省、自治區、直轄市人民政府土地行政主管部門自行制訂。《土地登記審批表》必須具備在《土地登記卡》上所需記錄的全部內容。

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（責任編輯：wrr）

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