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事 件

某開發商取得了二年期在建工程出讓土地使用證。兩年后，向當地國土資源行政主管部門申請，要求延長土地使用證期限，并用于銀行抵押貸款。當地國土資源行政主管部門在審查中發現，該開發商開發的商品房已經部分預售。當地國土資源行政主管部門向上級請示，如何辦理土地使用權抵押登記?

辨 析

該事件在實踐中較具代表性。當地國土資源行政主管部門向開發商頒發二年期在建工程出讓土地使用證即是不恰當的做法，而且該事件不能簡單考慮如何辦理土地使用權抵押登記了事。其中涉及的問題較多。

一、開發商合法取得出讓土地使用證的條件。

案例中，因資金或其他種種原因為開發商特別發放二年期在建工程出讓土地使用證的做法是不合適的。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十四條、第十六條規定，房地產開發商應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。因此，房地產開發商在未支付全部土地使用權出讓金的情況下，國土資源行政主管部門不得給予辦理登記，頒發土地使用證，更不得頒發所謂臨時性在建工程出讓土地使用證并給予延期。

二、開發商能夠合法預售商品房的條件。

根據《城市商品房預售管理辦法》第五條以及《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》第二條第(三)款規定，開發商合法預售商品房的前提條件有： 1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書; 2.持有建設工程規劃許可證和施工許可證; 3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期; 4.開發企業的《營業執照》和資質等級證書; 5.工程施工合同; 6.商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。對不具備上述條件的預售房，國土資源行政主管部門不得給予辦理商品房土地預登記，更不得為尚未交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書的開發商辦理房地產抵押登記。

三、開發商將土地使用權合法用于抵押的條件。

開發商在合法取得出讓土地使用證的前提下，根據《中華人民共和國擔保法》第三十四條第(一)、(三)款規定，可以將該土地使用權用于抵押貸款，國土資源行政主管部門依法應予辦理土地使用權抵押登記。土地使用權抵押權的登記機關，必須與該土地所有權和使用權登記機關一致，不得在另一登記機關分別進行登記。

對開發商合法取得《商品房預售許可證》并已預售部分房產的，國土資源行政主管部門可按有關土地分割許可證制度進行土地分割。其中能辦理土地分割證的，開發商原有且未售出房產對應部分土地使用權可以繼續用于土地使用權抵押貸款，國土資源行政主管部門依法予以辦理土地使用權抵押登記。不能或無法辦理土地分割證的，未經書面告知并獲得已購房戶書面同意，開發商不得再將土地使用權用于抵押貸款，國土資源行政主管部門不得予以辦理土地使用權抵押登記。為確實保護土地使用權抵押權人和普通購房戶的的權益，國土資源行政主管部門在辦理土地分割登記時，要將具體的分割房號作為形式要件備案。抵押權人則宜請評估機構評估抵押財產具體到單個房間。盡可能避免發生抵押處置時的財產糾紛。

對開發商設定多個土地使用權抵押權的，根據《中華人民共和國擔保法》第三十五條、第四十九條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(法釋犤2000犦44號)第五十一條規定，再次抵押，事前還必須書面告知原抵押權人。再次抵押，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物價值的余額部分。超出其抵押物價值余額部分債權，抵押權人不具有優先受償的效力。

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（責任編輯：中大編輯）

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