【內(nèi)容摘要】為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯特別整理了土地登記代理人代理實(shí)務(wù)相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

我國(guó)土地登記的法律依據(jù)及效力

一、土地登記的法律依據(jù)

(一) 實(shí)體法律依據(jù)

土地登記的實(shí)體法律依據(jù)是指包含有土地權(quán)利規(guī)定性內(nèi)容的法律、法規(guī)和規(guī)定。如《中華人民共和國(guó)憲法》第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有;由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”是關(guān)于土地登記最根本的實(shí)體法律依據(jù)。

由于土地是人類生產(chǎn)和生活的載體，任何社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必然涉及土地利用，相應(yīng)有許多法律法規(guī)都包含有關(guān)于土地權(quán)利的內(nèi)容。如《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)草原法》、《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》等，以及《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等。因關(guān)于土地登記實(shí)體法律依據(jù)內(nèi)容繁多，專門的考試輔導(dǎo)教材——《土地權(quán)利理論與方法》一書中進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，本書就不再詳列。

(二) 程序法律依據(jù)

土地登記的程序法律依據(jù)是指包含有規(guī)定土地登記的程序性內(nèi)容的法律、法規(guī)和規(guī)定。如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定”。

關(guān)于我國(guó)土地登記的程序法律依據(jù)，主要有《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條;《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十、六十一、六十二條;《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十二條;《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四、五、六、七條，以及原國(guó)家土地管理局《土地登記規(guī)則》、國(guó)土資源部《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》等。具體請(qǐng)?jiān)旈啞锻恋貦?quán)利理論與方法》一書中的有關(guān)內(nèi)容。這里重點(diǎn)介紹一下《土地登記規(guī)則》。

《土地登記規(guī)則》是我國(guó)最重要的一部關(guān)于土地登記程序的規(guī)定，也是現(xiàn)行最全面、最集中規(guī)定土地登記程序的文件。1989年11月18日由原國(guó)家土地管理局頒布施行;之后經(jīng)過補(bǔ)充和修改，于1995年12月28日重新印發(fā)，1996年2月1日起施行。全文共八章七十八條。包括總則，初始土地登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記，土地登記文件資料，附則。在土地登記中，無論土地權(quán)利人申請(qǐng)?jiān)摍?quán)利登記，還是土地登記機(jī)關(guān)注冊(cè)登記、頒發(fā)證書，土地登記代理機(jī)構(gòu)代理登記，都必須嚴(yán)格遵守《土地登記規(guī)則》，這是土地登記工作順利進(jìn)行的重要保障和依據(jù)。

二、土地登記的效力

所謂土地登記的效力，就是指進(jìn)行土地登記產(chǎn)生的法律后果。這也是每一個(gè)土地權(quán)利人極為關(guān)心的問題。即一塊土地上的權(quán)利是否必須登記，土地登記與否對(duì)土地權(quán)利的保護(hù)有什么不同。

由于我國(guó)恢復(fù)土地登記制度時(shí)間較短，特別是由于我國(guó)物權(quán)法至今沒有出臺(tái)，因此，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，有關(guān)我國(guó)土地登記的效力問題并不十分明確。

(一)理論探討

按照民法學(xué)思想，土地登記所產(chǎn)生的一般效力主要分兩種：一種是采用意思主義的立法，一種是采用形式主義的立法。

采用意思主義的立法，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)的登記只是對(duì)抗第三人的要件。在土地權(quán)利變動(dòng)過程中，只要土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人雙方意思表示一致，如簽署了有關(guān)土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議書或讓與書，即產(chǎn)生土地權(quán)利變動(dòng)的法律后果，至于是否到土地登記機(jī)關(guān)辦理土地權(quán)屬變更登記，當(dāng)事人可以辦理，也可以不去辦理，只不過在土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力上有所差別。辦理了登記的土地權(quán)利變動(dòng)，可以對(duì)抗第三人，即第三人不得主張登記了的土地權(quán)利變動(dòng)為無效，而沒有辦理土地登記的土地權(quán)利變動(dòng)，第三人可以主張?jiān)撏恋貦?quán)利變動(dòng)無效。例如，甲把一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，雙方只要訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同，就在法律上產(chǎn)生了土地權(quán)利變動(dòng)效果。但該項(xiàng)土地權(quán)利變動(dòng)是否辦理登記，在對(duì)抗第三人方面效力不同。雙方訂立土地轉(zhuǎn)讓合同后，到土地登記機(jī)關(guān)履行了登記手續(xù)的，當(dāng)?shù)谌酥鲝堅(jiān)撏恋貦?quán)利變動(dòng)無效時(shí)，法律不予支持;但如果雙方未到土地登記機(jī)關(guān)履行登記手續(xù)，當(dāng)?shù)谌酥鲝堅(jiān)擁?xiàng)土地權(quán)利變動(dòng)無效，法律上有可能認(rèn)定該項(xiàng)土地權(quán)利變動(dòng)無效。土地登記是對(duì)抗第三人的要件。基于這種立法思想的不動(dòng)產(chǎn)登記，也稱作登記的對(duì)抗要件主義、登記的公示主義。

采用形式主義的立法，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人簽署了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議或讓與書，只表示物權(quán)行為成立，不直接產(chǎn)生土地權(quán)利變動(dòng)的法律后果。只有經(jīng)當(dāng)事人雙方到土地登記機(jī)關(guān)辦理了土地登記后，土地權(quán)利變動(dòng)才產(chǎn)生法律效力。例如，甲、乙雙方訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同書后，轉(zhuǎn)讓土地的物權(quán)行為已經(jīng)成立，但并沒有生效，只有當(dāng)雙方在土地登記機(jī)關(guān)辦理完登記后，土地權(quán)利才真正由賣方轉(zhuǎn)移給了買方。在登記前，土地權(quán)利變動(dòng)并未生效，此時(shí)，若賣方反悔，買方只能要求按照約定辦理登記，而不能以侵權(quán)要求把土地權(quán)利確認(rèn)給自己，即不動(dòng)產(chǎn)的登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。基于這種立法思想的不動(dòng)產(chǎn)登記，也稱為登記的生效要件主義，登記要件主義。

此外，當(dāng)土地登記存有瑕疵，意即無處分權(quán)的人將他人的土地轉(zhuǎn)讓給第三人，并履行了土地權(quán)利變動(dòng)的登記手續(xù)，第三人依據(jù)登記而取得了土地權(quán)利，致使原來的土地權(quán)利人蒙受損失時(shí)，此時(shí)土地登記在法律上是否產(chǎn)生土地權(quán)利變動(dòng)的后果，第三人取得的土地權(quán)利是否應(yīng)該返還給原土地權(quán)利人，以及原土地權(quán)利人的損失應(yīng)該如何解決等問題。按照民法學(xué)的有關(guān)理論，不同的立法思想其解決的方法也不同。采用登記公信原則立法的，認(rèn)為公示產(chǎn)生公信力，即經(jīng)過公示產(chǎn)生的土地權(quán)利變動(dòng)的效力值得公眾信賴，具有可信賴性，因此，只要經(jīng)過土地登記，土地權(quán)利的變動(dòng)就發(fā)生效力，即使土地登記本身有瑕疵，善意取得土地權(quán)利的第三人也不負(fù)返還的義務(wù)，而只能由在土地權(quán)利變動(dòng)過程中有過錯(cuò)的人承擔(dān)責(zé)任，原土地權(quán)利人有權(quán)要求無權(quán)處分的轉(zhuǎn)讓人賠償損失。所謂善意取得土地權(quán)利的第三人是指在不知道土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)及土地登記本身存在瑕疵的情況下，而取得土地權(quán)利的第三人。不采用登記公信原則立法的，則規(guī)定只要土地權(quán)利變動(dòng)不符合法律的規(guī)定，即使登記完畢，登記機(jī)關(guān)也可以注銷登記，撤銷登記所產(chǎn)生的對(duì)抗效力。

(二)實(shí)踐探討

我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策性文件對(duì)有關(guān)土地登記效力的規(guī)定比較零散。如《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，依法改變土地的權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，土地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，自土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。《土地登記規(guī)則》第六十九條規(guī)定，土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。中共中央、國(guó)務(wù)院“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，切實(shí)保護(hù)耕地的通知”規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要辦理變更土地登記。不按規(guī)定辦理變更土地登記的，按土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓處理。

綜合以上現(xiàn)行規(guī)定可以看出，我國(guó)的土地登記采用的是形式主義的立法思想，可以歸類于登記的生效要件主義、登記要件主義，進(jìn)言之，我國(guó)土地登記的一般效力是土地權(quán)利變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件。

關(guān)于我國(guó)的土地登記在登記存有瑕疵等特殊問題上的效力，依據(jù)最高人民法院處理房屋所有權(quán)人在未取得其他共有人同意的情況下出賣共有房屋，并且在未提交共有人同意證明書的情況下辦理登記引發(fā)糾紛的做法：在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人賠償，可以看出我國(guó)的土地登記實(shí)際上引入了登記公信原則立法的解決方法，即維護(hù)登記的公信力，規(guī)定善意第三人不負(fù)返還義務(wù)，原來的土地權(quán)利人有權(quán)要求無權(quán)處分土地的轉(zhuǎn)讓人賠償損失。

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