【內容摘要】為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網校編輯特別整理了土地登記代理人代理實務相關復習資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記的特點與基本原則

一、土地登記的特點

(一)統一性

土地登記是依據統一的實體法律規范，遵循統一的登記程序在統一的登記機關進行的。對附設在土地上的全部土地權利進行的登記，在地域上應覆蓋所有的土地。

(二)唯一性

對同一塊土地上的登記結果應當是唯一的，不能同時存有兩個或兩個以上的登記結果。《土地登記規則》第六十五條規定：“土地登記卡是土地登記的主體，也是土地所有權、使用權和他項權利的法律依據;土地證書是土地登記卡部分內容的副本，是土地所有者、使用者和他項權利者持有的法律憑證”，該規定充分體現了土地登記的唯一性特，。明確了土地登記卡是唯一的土地權屬的法律依據和結果，解決了土地登記卡與土地證書不一致時的法律問題。

(三)連續性

在現實實踐中，土地權利狀況是經常變化的，為了保持現勢性，土地登記結果也必須不斷更新，所以土地登記具有連續性的特點。

(四)強制性

我國的土地登記具有強制性，任何使用或所有土地的單位或個人，都必須依照規定辦理土地登記。即土地權利人或權利變動當事人有義務按要求申請辦理土地登記手續，對逾期不進行登記申請的，按規定予以處理。

(五)公開性

土地登記是土地行政主管部門依照法律規定對土地權利進行登記的過程，是一項直接影響到土地權利人權益的行政行為。土地登記的實質在于公示，就是將土地權利變動的意思向社會公眾顯示，讓公眾知曉土地的權利狀況特別是土地權利的變動情況。土地登記的公開包括登記依據的公開，登記程序的公開和登記結果的公開，土地登記資料可公開查詢就是土地登記公開性的內在要求。

(六)公信力

由國家專門機關依法登記的土地權利具有公信力，值得社會公眾信賴。這一方面是因為土地登記是由土地行政主管部門嚴格依法按程序進行的，登記結果真實可靠。另一方面，土地登記的公信力還表現在，如果土地登記錯誤，致使人們基于對土地登記的信任，在土地產權交易或土地利用過程中遭到了損失，國家將通過行政賠償方式對受損人予以賠付。

二、土地登記的基本原則

(一)依法的原則

土地登記必須依法進行，這里的“法”是指廣義上的“法”的概念，泛指我國現行的法律、法規和政策，如《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《確定土地所有權和使用權的若干規定》、《土地登記規則》等。土地登記依法的原則，有三方面的含義：一是土地登記義務人必須依法向土地登記機關申請，提交有關的證明文件資料，并按照土地登記機關的要求到現場指界等;二是土地登記機關必須依法對土地登記義務人的申請進行審查、確權和在土地登記簿上進行登記;三是土地權利經登記后的效力由法律、法規和政策規定，任何單位和個人都不能隨意夸大或縮小土地登記的效力。

(二)申請的原則

土地登記機關辦理土地登記，一般都應當由土地權利人或土地權利變動當事人首先向土地登記機關提出申請，即向土地登記機關提出明確的意思表示。由于土地登記是國家實行的一項法律措施，其結果具有決定物權變動是否生效的法律依據，因此，土地登記申請應采取書面方式，口頭表示無效。

(三)審查的原則

土地登記機關對土地登記申請和地籍調查的結果必須進行審查。審查的內容主要包括兩個方面：一是形式審查，審查土地登記申請所提交的各種證明、文件資料是否為土地登記所必須具備的要件;二是實質審查，審查所申請的土地權利或權利變動事項是否符合國家有關法律和政策。經過審查，有的還需要通過公示，凡符合土地登記要求的，應予以登記。否則，不予登記。

(四)屬地管轄的原則

土地登記屬于不動產物權登記，不動產物權的管轄為屬地管轄，處理不動產問題的法律依據是不動產所在地法，因不動產發生的糾紛，一律由不動產所在地的法院或房管、土地部門處理，同樣土地登記也遵循屬地管轄的原則。土地登記的屬地管轄具體來說有以下兩個要求：一是土地登記機關應當堅持統一性。在一個登記區內只能由一個土地登記機關來登記，不能由兩個或兩個以上土地登記機關登記;二是土地登記資料應當保持完整性。同一個登記區內的土地登記資料，只能由一個土地登記機關建檔保存，不能由兩個或兩個以上土地登記機關來分別保管。

土地登記機關是指就土地權利或權利變動事項在土地登記簿上進行注冊登記的機關。我國法律明確，縣級以上人民政府是所轄行政區域內法定的土地登記機關，土地行政主管部門作為政府主管土地管理工作的職能部門，負責土地登記的具體工作。

這里有一點要說明的是，《中華人民共和國土地管理法》第十一條第三款規定：“中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。”《中華人民共和國土地管理法實施條例》第五條第一款規定：“中央國家機關使用的國有土地的登記發證，由國務院土地行政主管部門負責，具體登記發證辦法由國務院土地行政主管部門會同國務院機關事物管理局等有關部門制定。”這樣規定，是為了明確中央國家機關使用的國有土地的資產處置權屬于中央人民政府，便于解決中央和地方在土地資產處置上發生的糾紛。國土資源部經與國務院機關事物管理局、北京市人民政府協商，在京中央國家機關使用的國有土地，已委托北京市人民政府進行登記，發生爭議時由國土資源部進行裁決。各地在具體的土地登記實踐中，應當堅持屬地管轄的原則，保證土地登記資料的完整性和統一性，涉及土地資產處置時，可將土地資產處置權與土地登記權分離，土地資產處置權按照資產隸屬關系確定。

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（責任編輯：wrr）

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