【內(nèi)容摘要】為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯特別整理了土地登記代理人代理實務(wù)相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記的內(nèi)容與分類

一、土地登記的內(nèi)容

土地登記的基本單元是宗地。所謂宗地是指被權(quán)屬界線封閉的一塊地，即指一個或幾個權(quán)利人所擁有或使用的周邊權(quán)屬界線清楚的一個地塊。

土地登記的內(nèi)容是指反映在土地登記簿內(nèi)的土地登記對象質(zhì)和量方面的要素，包括土地權(quán)屬性質(zhì)與來源、土地權(quán)利主體、土地權(quán)利客體以及與這三方面直接相關(guān)的其他內(nèi)容。

(一)土地權(quán)屬性質(zhì)與來源

1、土地權(quán)屬性質(zhì)

土地權(quán)屬性質(zhì)，是指附著在某宗土地上的權(quán)利是一種什么性質(zhì)的權(quán)利。按照有關(guān)法律法規(guī)，我國的土地權(quán)屬性質(zhì)分為：國有土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)以及土地他項權(quán)利等，由于我國的土地除了集體所有的以外，均為國家所有，而且一般說來，凡是不能證明為集體所有的土地均為國家所有，所以我國只對集體土地所有權(quán)登記，而不對國家土地所有權(quán)進行登記。另外，對于土地他項權(quán)利，在土地登記簿上一般把它記載在“登記的其他內(nèi)容及變更登記事項”欄，而不記載在“土地權(quán)屬性質(zhì)”欄。

2、土地權(quán)屬來源

土地權(quán)屬來源，是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。按照土地權(quán)利的不同，土地權(quán)屬來源可分為國家土地所有權(quán)來源、集體土地所有權(quán)來源、國有土地使用權(quán)來源、集體土地使用權(quán)來源等，權(quán)屬來源對確定土地權(quán)屬性質(zhì)，判斷某宗地是國家所有還是集體所有，土地使用權(quán)人對該宗土地?fù)碛械氖菄型恋厥褂脵?quán)還是集體土地使用權(quán)至關(guān)重要。

一般說來，土地權(quán)屬發(fā)生和變更的時間以及土地所處的地域是影響土地權(quán)屬來源的兩個主要因素。這是由于解放以來我國的土地所有制和土地管理體制幾經(jīng)變化，有關(guān)土地的政策、法規(guī)也有一個逐步完善的過程，土地權(quán)屬的發(fā)生和變更與當(dāng)時的社會歷史背景密切相關(guān);同時我國幅員廣大，情況千差萬別，地處不同地區(qū)，其土地權(quán)屬來源也有所差異。

土地權(quán)利人申請土地登記時，應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)屬來源證明文件，如上級部門的批準(zhǔn)文件、房產(chǎn)證、主管部門證明、四鄰證明等。土地權(quán)屬來源合法，是確認(rèn)土地權(quán)屬、進行土地登記的必要條件。只有根據(jù)合法的土地權(quán)屬來源證明，土地登記機關(guān)才能確定土地權(quán)屬的性質(zhì)和土地使用權(quán)類型，并進而在土地登記簿上予以登記。

(二)土地權(quán)利主體

土地權(quán)利主體是指土地權(quán)利人，包括集體土地所有權(quán)人、國有土地使用權(quán)人、集體土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人。

1、集體土地所有權(quán)人

我國的集體土地所有權(quán)有三種形式：農(nóng)民集體所有、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有和村內(nèi)各農(nóng)民集體所有。與這三種集體土地所有權(quán)形式相對應(yīng)，集體土地所有權(quán)人也分為三種情況：屬村農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是村農(nóng)民集體，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理;屬村內(nèi)各農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是村內(nèi)各農(nóng)民集體，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理;屬鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理。

2、國有土地使用權(quán)人

國有土地使用權(quán)人可以是任何自然人、法人和其他組織

3、集體土地使用權(quán)人

一般應(yīng)是本集體內(nèi)部的成員或單位，但特殊情況除外，如集體“四荒地”土地使用權(quán)人就可以是本集體以外的個人和單位等。

4、土地他項權(quán)利人

可以是自然人、法人和其他組織。

(三)土地權(quán)利客體

土地權(quán)利客體指土地權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象。主要包括土地的座落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格等。

1.土地座落

指宗地所在地的名稱。

2.權(quán)屬界址

土地權(quán)屬界址指某一個人或產(chǎn)權(quán)單位的土地(一宗地)的位置和范圍，即某一權(quán)利人所有或使用的土地權(quán)屬界線。土地權(quán)屬界線，反映在實地上，表現(xiàn)為界址點及其界標(biāo)物;反映在地籍圖上，表現(xiàn)為界址點符號及其編號和界址點連線;反映在調(diào)查簿冊上，是各界址點的坐標(biāo)或相對位置說明。

3.土地面積

土地面積亦稱宗地面積，是指一宗地權(quán)屬界址線范圍內(nèi)的土地面積。

土地面積由土地權(quán)屬界址確定。土地權(quán)屬界址一經(jīng)確定，土地面積也就隨之確定。一般來講，如果某一宗地的權(quán)屬來源證明文件上的界址范圍與實地一致，而面積不一致，一律以界址范圍為準(zhǔn)，對土地面積數(shù)據(jù)進行更正。

土地面積根據(jù)土地權(quán)利人對宗地的利用情況可以分為獨自使用面積、共有使用面積、共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e。

4.土地用途(地類)

土地用途一般是指土地權(quán)利人依照規(guī)定對其權(quán)利范圍內(nèi)土地的利用方式

申請土地登記的土地用途必須符合有關(guān)規(guī)定。在城鎮(zhèn)，主要應(yīng)與城市規(guī)劃和環(huán)境保護相協(xié)調(diào);在農(nóng)村，主要與合理利用每寸土地，切實保護耕地的基本國策相吻合。土地權(quán)利人任意改變土地用途和閑置土地都是違法行為。

5.土地使用條件

土地使用條件是土地權(quán)利的重要組成部分，直接關(guān)系到土地使用權(quán)的價格等，因此，嚴(yán)格界定土地使用條件并予以登記十分重要。

土地使用條件包括建筑占地、建筑限高、建筑容積率、建筑密度等。這些使用條件的來源主要是三個方面：一是城鎮(zhèn)規(guī)劃已經(jīng)限定;二是土地使用權(quán)有償使用合同文本中作出的規(guī)定;三是批準(zhǔn)用地文件所規(guī)定。

6.土地等級和價格

城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次劃分體系。土地“等”反映全國城鎮(zhèn)之間土地的地域差異，土地“等”的順序在全國范圍內(nèi)排列。土地的“級”反映一個城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異，土地級的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。土地的等級反映某一宗地的質(zhì)量優(yōu)劣程度，決定土地的價值。

土地的價值是土地權(quán)利在經(jīng)濟上的反映。按照我國現(xiàn)行的地價體系，土地的價格一般包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、其他地價(如出讓底價、市場交易價、申報價、抵押價格、入股價格等)。

土地等級作為土地登記的內(nèi)容較為簡單和穩(wěn)定，土地價格則較復(fù)雜且變動較快。目前，標(biāo)定地價、出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價、以及土地的抵押價格、入股價格等都屬于應(yīng)當(dāng)申報和登記的內(nèi)容。

二、土地登記的分類

按照我國《土地登記規(guī)則》第二條的規(guī)定，土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。

初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進行的普遍登記。

變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。

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