為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網校編輯根據土地登記代理實務考試教材特別整理了相關復習資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記代理合同

土地登記代理合同中代理人與委托人的權利和義務

(一)土地登記代理人在代理合同中的權利和義務

1、土地登記代理人的權利 土地登記代理人的權利是由接受委托人的委托并簽訂土地登記代理合同而產生的。由于土地登記代理人進行的是民事活動，因此其權利的產生必須符合法律程序并受法律保護。所謂符合法律程序，就是雙方當事人必須簽訂明確雙方權利和義務關系的代理合同，并使合同的內容符合有關法律法規的規定。總的來說，土地登記代理人的權利主要有以下幾個方面：

(1) 獲取勞務報酬的權利。

土地登記代理人有權利就其開展的土地登記代理活動所付出的勞動向委托人索取勞動報酬。獲得勞務報酬是土地登記代理人最基本的權利。但土地登記代理人要求報酬應當以約定的委托事務完成為前提。勞務報酬的支付標準和支付方式應在土地登記代理合同中予以明確。但代理費的支付不應突破國家的有關規定。

(2)依法開展土地登記代理業務的權利。

在代理合同規定的授權范圍內，依照法律規定，由土地登記代理人獨立開展土地登記代理業務，即有權決定如何進行具體的業務操作。

(3)要求委托方提供相關資料的權利。

在開展土地登記代理業務過程中，土地登記代理人有權要求委托人提供與土地登記代理業務相關的已有資料，且應保證資料的真實性。

2、土地登記代理人的義務

(1)按照委托人指示處理代理事務的義務

為委托人處理事務是土地登記代理人的義務，土地登記代理人應當依照委托人的授權指示處理事務，在開展土地登記代理合同中，委托人的授權指示可以表現為：①固定不變的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的內容和范圍完全是固定的，不允許土地登記代理人改變，土地登記代理人只能按照指示辦理;②可以變動的指示。委托人指示是指導性的，其要求的內容和范圍基本上是確定的。但是允許土地登記代理人在實際處理事務時，對其中某一部分可能發生的變化據實調整和變動;③任意性指示。委托人的指示只有很籠統的要求，沒有具體的內容和范圍，允許土地登記代理人視具體情況具體處理事務。

(2)及時告知的義務

土地登記代理人在處理委托人的事務時，應當按照委托人的要求隨時報告處理事務的進展情況。處理事務完畢后應當向委托人報告處理事務的過程和應當交付委托人的有關文件及書證等材料。土地登記代理人向委托人報告處理事務的過程和結果應當視委托人的要求和必要性為限。

(3)維護委托****益的義務

土地登記代理人不得與第三者串通或合伙隱瞞真相，損害委托人的利益。在代理過程中，土地登記代理人有義務維護委托人的合法利益。

(4)將處理事務的收益和所得交付委托人的義務

由于土地登記代理是以委托人的名義開展登記代理業務的，所以在開展土地登記代理過程中獲得的收益，包括錢財、物品以及孽息等，應當及時交付給委托人。無論以委托人的名義還是以代理人自己的名義，或者由第三人取得的收益都應交付委托人。

(二)委托人的權利和義務

1、委托人的權利

(1)規定代理權限的權利。代理人的代理行為來自于委托人的授權，因此委托人有權利規定土地登記代理人的代理事項及權限范圍。

(2)監督土地登記代理人代理行為的權利。因為土地登記代理人的代理行為后果直接作用于委托人，所以，在不影響土地登記代理人正常開展業務的前提下，委托人有權監督代理人的代理行為及活動狀況。

2、委托人的義務

(1)承擔后果的義務 代理行為是指委托人授權代理人為自己處理事務，代理人根據委托人的授權指示、以委托人的名義處理委托事務的行為。除緊急情況外，代理人不能超越委托人的授權權限擅自處理事務，也不應以自己的名義處理事務。因此，土地登記代理人處理代理事務，除法律另有規定的外，是以委托人的名義進行的，其最終的結果不管是對委托人有利的還是不利的，都由委托人承擔。

(2)承擔處理事務費用的義務

土地登記代理人受委托人的指示處理事務，土地登記代理人在處理事務的過程中所發生的必要費用應當由委托人承擔。委托人在授權委托土地登記代理處理事務中，對于處理事務所需要的費用可以用兩種方式解決：①預付費用。委托人與土地登記代理人約定合同時，可以預先支付給土地登記代理人處理事務的費用;②償還費用：土地登記代理人在處理事務時發生的墊付費用，委托人應當償還。

(3)支付代理傭金的義務。

委托人在接受土地登記代理人為其代理的業務成果的同時，必須按照合同規定的標準、方式和時間支付土地登記代理的勞務報酬。一般代理傭金要考慮代理事項的數量，也應考慮業務質量等因素。這些因素需要在勞務報酬的支付標準和方式中予以體現。此外，任何形式的代理傭金的拖欠和減少均視為委托人的違約行為。

(4)提供相關資料的義務。

委托人必須及時向土地登記代理人提供開展代理活動所必需的相關資料。如在辦理土地登記的過程中，委托人需要提供相關的用地資料、權屬資料及其他必備資料等。

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（責任編輯：fky）

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