三、綜合分析題(共4題，共70分)

(1) :

1.國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經出租方同意后可以轉讓，改變原合同規定的使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應當辦理土地登記和變更登記手續。租賃土地上的房屋等建筑物、構筑物可以依法抵押，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。

2.國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。嚴格依照《中華人民共和國城市房地產管理法》、

《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，確定國有土地租賃的適用范圍。

對原有建設用地，因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

企業改革涉及的劃撥土地使用權，有下列情形之一的，應當采取出讓或者租賃的方式處置：

(1)國有企業改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建集團的。

(2)國有企業改組為股份合作制的。

(3)國有企業租賃經營的。

(4)非國有企業兼并國有企業的。

S集團對M廠的兼并符合第(4)條的規定。

3.國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。

W公司的承租期限當屬短期租賃。

4.國有土地租賃權人的權利、義務有：

(1)承租土地使用權可以轉租、轉讓或抵押。國有土地租賃，承租人取得承擔土地使用權。

承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押必須依法登記。

(2)國有土地租賃權人有優先受讓權。承租土地在使用年期內改為出讓方式的，承租人有

優先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續后，終止租賃關系。承租土地使用權期滿，承租人可以申請續期，除根據社會公共利益的需要收回該幅土地的，應予以批準。

(3)承租土地提前收回，可以獲得合理補償。國家對土地使用者依法取得的承租土地使用

權，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回;因社會以公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應對承租人給予合理補償。承租土地使用權的收回原因有：①承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時繳納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。②承租土地使用權期滿申請續期末獲批準的，承租土地使用權由國家無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構筑物，恢復土地原狀。

因此，w公司可依法獲得補償。

(2) :

1.宗地地址變更的三個要件是：

(1)須屬自然人的經常居住地;

(2)須屬固定場所;

(3)須經法律確認。

2.宗地地址變更登記的申請人是地址變更后的土地權利人。

3.應當提交的土地權屬證明文件有：

(1)由土地登記機關發出的土地證書。地址變更登記申請人為土地所有權人的，提交土地所有權證書;申請人為土地使用權人的，提交土地使用權證書;申請人為土地他項權利人的，提交土地他項權利證明書。

(2)地上建筑物、附著物權屬證明。凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請人還應提交地上建筑物、附著物權屬證明，如房管部門頒發的房產證等。

(3)地址變更證明文件。申請人為自然人的，提交由戶籍部門開具的地址變更證明文件或戶籍部門發出的能夠證明其地址變更了的有效證件;申請人為法人或其他組織的，其中，企業法人、部分事業單位法人須提交由工商行政管理部門或主管部門開具的地址變更證明文件或發出的能夠證明其地址變更的有效證件，如申請地址變更登記的公司，其地址變更證明文件為工商行政管理部門頒發的經過更址登記后的《企業法人營業執照》。而機關法人和其他的事業單位則只須提交該機關、單位的更址聲明或更址通知書即可。

(3) :

1.該縣該小學應該申請劃撥國有土地使用權設定登記。申請人為該校法人及法人代表。

2.學校應該在接到“國有土地劃撥決定書”和“建設用地批準書”之日起30日內辦理土地使用權設定登記。

3.應提交以下登記資料：

(1)土地使用權登記申請表。

(2)該縣該小學法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明。

(3)該縣人民政府關于該小學建設用地批準書。

(4)該縣國土資源管理局關于該小學國有土地劃撥決定書。

(5)委托代理的應提交土地登記委托及代理人身份證明等。

4.劃撥土地使用權設定登記權屬審核要點：

(1)對申請人的審核。要注意土地登記申請人與政府建設用地批準書和國有土地劃撥決定書批準的土地使用者是否一致。

(2)對土地權屬來源文件的審核。主要是對劃撥國有土地使用權批準機關及批準權限的審核。

(3)對土地用途的審核。注意申請登記用途是否與批準用途一致。

(4)對宗地面積的審核。注意地籍調查結果是否與建設用地面積一致。

(4) :

1.經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得的建設用地包括：

(1)國家機關用地和軍事用地。

(2)城市基礎設施用地和公益事業用地。

(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。

(4)法律、行政法規規定的其他用地。

2.劃撥國有土地使用權的法律特征包括：

(1)劃撥國有土地的使用權是依國家行政行為而獲得的權利。

(2)劃撥國有土地使用權的取得受范圍限制。

(3)劃撥國有土地使用權一般沒有明確的期限。

(4)城鎮范圍內的劃撥土地使用權人應繳納土地使用稅。

(5)劃撥國有土地使用權的處置受法律限制。

3.劃撥土地使用權獲得者可以免交土地使用稅的情況為：

(1)國家機關、人民團體、軍隊自用的土地。

(2)由財政部門撥付事業經費的單位自用的土地。

(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。

(4)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。

(5)直接用于農、林、牧、漁業的生產用地。

(6)經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄地，從使用的月份起免繳土地使用稅5～10年。

(7)由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

4.劃撥國有土地使用權的申請人應提交的土地權屬證明文件包括：

(1)國有土地劃撥決定書。

(2)建設用地批準書。

(3)新開工大中型建設項目土地預登記文件。

(4)大中型建設項目竣工驗收報告。

(5)征地勘測圖件。

(6)原《集體土地使用證》。

(7)其他證明文件。

編輯推薦：

2014年土地登記代理人考試準考證打印時間

歷年土地登記代理人考試真題模擬練習

2014年土地登記代理人零基礎通關培訓

相關推薦：免費在線模考 網絡課堂 考試知道 考試論壇

（責任編輯：fky）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁