國有土地使用權的概念理解

一、國有土地使用權的主體

境內外法人，非法人組織和自然人。

二、國有土地使用權的取得

有償(出讓、租賃、作價出資或入股)和無償;中外合資企業的場地使用權(作價出資、繳納場地使用費);國有農用地、未利用土地也可出讓、租賃、承包和劃撥。

三、國有土地使用權的內容與限制

劃撥的限制;地下資源及其他的限制;用途限制;規劃

四、國有土地使用權交易的規則

交易形式：轉讓、出租、抵押、合資合并或其他投資活動。

交易規則：民法規則，交易應經法定程序，遵循房地一致的原則。

國有土地使用權作價出資或入股，權利主體若變更，則為轉讓。

五、房屋基地使用權的按份享有，房屋區分所有。98年國家質量技術監督局《商品房銷售面積測量與計算計量技術規范》

六、劃撥國有土地使用權

1、概念：是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或繳納補償、安置等費用后取得的無使用期限限制的國有土地使用權。但受交易限制;

2、主體：機關、軍事、基礎設施、公益事業、國家重點扶持的能源、交通、水利，其他;

3、內容及限制：享有占有權、使用權和部分收益權，有限制的處分權;

4、劃撥土地的轉讓：受讓者補辦出讓;轉讓方繳收益中的土地收益，保留劃撥;

5、劃撥土地的出租：單獨出租的，需辦理出讓手續;辦理租賃登記，并交土地收益;

6、劃撥土地的抵押：報政府批準，出讓金金額;

7、作價出資或入股：不得直接投資，需辦理出讓;但中外合資企業、合作企業，依法批準的除外;

8、國企改革的劃撥土地的處置：保留劃撥(不超過5年);出讓、租賃、作價出資(入股)和授權經營;

9、優惠住房的，不進市場的保留劃撥;

10、劃撥土地的收回：公益事業、舊城改造等，給以補償。

七、出讓土地使用權(有償、有期限)

1、出讓的取得：協議(不低于底價);招標(3人以上)拍賣(一個應買者)。但不能一概而論，可以底價處理;

2、出讓金的支付方式：合同60日內支付，辦證;成片開發的分期付款，領取臨時證，但期限不超過5年;

3、出讓土地的內容：占有、使用、收益、處分(轉讓、出租、抵押、合資、合作經營及其他經濟活動)，分期付款的，不享有部分處分權;

4、權利限制：出讓期限;出讓合同的條件;違約責任;

5、出讓土地轉讓：支付全部出讓金和土地證;25%的開發或成片條件形成;

6、出租和抵押：繼續履行出讓合同;轉讓需告知對方;不超過出讓期限;

7、出讓土地終止：未繼期、未批準，提前收回，土地滅失;

8、國有土地使用權作價出資或入股：出讓的特殊形式，其轉讓受限制。

八、租賃國有土地使用權

1、概念：是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。不同于土地使用權租賃;

2、租賃土地的主體：新增經營性用地;存量經營性劃撥用地;依法取得場地經營權的外商投資企業用地;短期用地;改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地;

3、取得方式：協議、拍賣、招標;

4、租賃土地使用權內容：享有占有權;使用權;收益權;沒有處分權。享有地上物所有權;

5、權利限制：合同法規定期限不超過20年。土地短期不超過5年。長期不超過同類用途出讓土地最高年限。不能用于商品房開發，轉讓需告知出租人;

6、租賃可以價作出資(入股)，需經所有者代表同意;

7、租賃土地的轉讓和抵押：需經所有者同意，不能單獨設定抵押權，并按約定投資開發完成，并辦土地和房產證;

8、租賃土地的出租：不需經所有者同意;

9、租賃土地的終止：基本同出讓土地。

九、外商投資企業場地使用權

低償性，有期限性(同企業的經營期限)。享有占有權、使用權和部分收益權，沒有處分權。其轉讓、出租、抵押等按劃撥土地交易處置。

十、城市私房用地使用權：房地一致，可繼承，用途限制，翻建限制

土地價格的種類

按不同的角度分類，土地價格有不同的種類。

(1)按土地權利分類，土地價格可以劃分為所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格、空中權價格等。

(2)按土地價格形成的方式可以分為交易價格和評估價格。評估價格又包括交易底價、基準地價、標定地價和課稅價格等。

(3)按政府管理手段，地價可以分為申報地價、公告地價、協議出讓最低價等。

(4)按土地價格表示方法，地價可分為土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。

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（責任編輯：gx）

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