六、幾個路線價法則介紹
蘇穆斯法則 (克利夫蘭法則) |
100英尺深的土地,前50%占總價72.5%,后50%占總價的27.5%,若再深50%,該宗土地所增加的價值僅為15% |
霍夫曼法則 | 100英尺深的土地,前50%,占宗地價值的2/3;在此基礎上,最初的25英尺,占37.5%,最初的50英尺,占67%,75英尺,占87.7%,100英尺占100%。 |
哈伯法則 | 一宗土地的價值與深度的平方根成正比 |
例題:在路線法估價中,霍夫曼法則認為( ) A.深度100英尺的,在最初50英尺宗地的價值應占價值的70% B.深度100英尺的,在最初50英尺宗地的價值應占價值的72.5% C.深度100英尺的,在最初50英尺宗地的價值應占價值的2/3 D.價值與其深度的平方成正比 答案是:C |
第九節 在建工程評估
一、在建工程的含義與特點
在建工程是評估時點尚未竣工或已竣工但尚未竣工驗收、投入使用的項目 | |
特 點 |
在建工程情況復雜 |
在建工程之間可比性較差 | |
在建工程的投資布恩完全體現在建功底很的形象進度 | |
建設工期長短差別較大 | |
在建工程價格受后續工程的影響 |
二、在建工程的資料收集與分析
1、收集與被估在建工程有關的政府批準文件和其他工程詳細資料。 2、評估人員到工程現場勘查工程進度和形象進度,明確工程竣工、達到交付使用的日期及評估基準日的工程形象進度是否與總工期一致。 3、了解開發商情況、檢查工程質量。 4、收集有關法定參數。 |
三、在建工程的主要評估方法及選擇
形象進度法 (掌握) |
形象進度法是選擇足夠的可比銷售資料,根據在建工程建造完成后的市場價格,結合工程形象進度評估在建工程價值的方法。 在建工程價值=建造完成房地產價格*工程形象進度百分比*(1-折扣率) 工程形象進度百分比=實際完成建筑安裝工程量/總工程量*100%折扣率的確定應考慮營銷支出、廣告費用和風險收益 |
成本法 (熟悉) |
按在建工程客觀投入的成本評估,包括被評估在建工程已經耗費的各項必要費用之和,再加上正常的利潤和應納稅金來確定在建工程的價值。 在建工程價值=土地取得費用+專業費用+建造費+正常利稅 |
假設開發法 (熟悉) |
將在建工程預期開發完成后的價值扣除后續的正常開發費用、銷售費用、稅金及開發利潤以確定評估值。 |
評估方法的選擇 | 接近完成的在建工程,按形象進度法評估; 實際工程量較少的按成本法或假設開發法進行評估; 屬于停建的,要查明停建原因,考慮功能性貶值及經濟性貶值,進行風險系數調整。 |
例題:對于整個工程已接近完工之時尚未交付使用的在建工程,可采用( )。 A.假設開發法 B.成本法 C.現象進度法 D.市場法 答案:C |
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