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第七節 基準地價修正法
一、基準地價的含義與測算的基本思路
| 基準地價 | 按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。 選擇樣點土地，根據交易案例，對樣點地價進行各因素調整，得到標準宗地地價，然后根據評估區域內的標準宗地地價求取基準地價。 |
| 標定地價 | 基準地價確定后，還需要評估標定地價。標定地價是市、縣政府根據需要評估的，正常土地市場中，正常經營管理條件下，具體宗地在一定使用年限內的價格。 標定地價以基準地價為依據，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數修正進行評估得到。 |
| 樣點土地價格—標準宗地地價—基準地價—標定地價 | |
二、基準地價的特點與作用
| 特點 | 1. 基準地價是土地使用權價格; 2. 基準地價是區域性價格; 3. 基準地價一般都要覆蓋整個城市的; 4. 基準地價必定是平均價格; 5. 基準地價是單位土地面積的地價; 6. 基準地價具有現實性，是評估出的特定時點的價格。 |
| 作用 | 1. 政府公告作用; 2. 政府參與土地有償使用收益分配的依據; 3. 宏觀調控地價水平的依據; 4. 征收城鎮土地稅收的依據 5. 進一步評估宗地地價的基礎 6. 引導土地資源在行業部門間的合理配置。 |
| 例題：標定地價是（ ） A.省政府公告的具有獨立權屬單位的宗地地價 B.土地使用權出讓地價 C.市縣政府公告的具體地塊在一定使用年限內的地價 D.地產市場交易價格 答案：C 例題：城鎮土地的基準地價是( )。 A.某時點城鎮土地單位面積價格 B.某時期城鎮土地單位面積價格 C.某時點城鎮區域性土地平均單價 D.某時期城鎮區域性土地平均單價 答案：C |
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四、基準地價修正法評估的基本思路、適用范圍
| 基本思路 | 基本原理是替代原理，根據基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，將被估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正求取被估宗地在評估基準日的價值。 |
| 適用范圍 | 1.適用于完成基準地價評估的城鎮的土地估價; 2.可在短時間內大批量進行宗地地價評估; 3.基準地價修正法的進度取決于基準地價及其修正系數的進度，一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。 |
五、基準地價修正系數法估價的程序
| 被估宗地地價 =待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數×日修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數 |
| 1、收集、整理土地定級估價的基本資料 |
| 2、確定修正系數表 |
| 3、調查宗地地價影響因素的指標條件 |
| 4、制定被估宗地因素修正 |
| 5、使用年期修正 |
| 6、確定日期修正系數 |
| 7、確定容積率修正系數 |
| 8、評估宗地價格 |
| 例題：基準地價系數修正法需要修正的主要因素是（ ）。 A.年期修正 B.區位因素修正 C.容積率修正 D.其它因素修正 答案：ACD |
第八節 路線價法在土地評估中的應用
一、路線價法的含義和理論依據
| 含義 | 所謂路線價，對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設定標準深度，求取的該標準深度的若干宗地的平均價格。 路線價法適用于大量土地的評估。 |
| 理論依據 | 土地價值隨距街道距離的增大遞減，一宗土地接近道路部分的價值最大，離開街道越遠的部分價值越低 路線價的理論基礎是替代原理 |
二、路線加法的計算公式、適用范圍
| 宗地總價=路線價（元/米或元/英尺）×累計深度百分率×臨街寬度 | |
| 如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規則形狀地、袋地等，則需依下列公式計算： 宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率 宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其他備件修正額 |
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| 適用范圍 | 適用于對大量土地進行評估，特別適用于土地課稅、土地重新規劃、征地拆遷等需在大范圍內對土地進行評估的場合。 |
三、路線價法的程序
| 路線價區段的劃分：路線價區段以路線價顯著增減的地點為界 |
| 標定宗地的確定：美國寬1英尺、深100英尺的細長地形作為標準宗地 |
| 路線價的評估：（元/米或元/英尺） |
| 深度百分率表的制作 |
| 宗地價值的計算 |
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（責任編輯：）
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