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第五章 房地產(chǎn)評(píng)估
第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述
一、土地的特性
| 土地的自然供給與經(jīng)濟(jì)供給 | |
| 土地的自然供給 | 提供給人類(lèi)可利用的土地?cái)?shù)量，稱(chēng)為土地的自然供給。土地的自然供給是相對(duì)穩(wěn)定的，幾乎不受人為因素的影響，幾乎是沒(méi)有彈性。 |
| 土地的經(jīng)濟(jì)供給 | 在土地自然供給的范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行了開(kāi)發(fā)利用，并在一定規(guī)劃條件下可滿足人類(lèi)開(kāi)發(fā)利用而形成的土地供給。 土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的，它可以是直接變化（某種用途土地?cái)?shù)量絕對(duì)數(shù)量的增加），也可以是間接變化（單位土地面積上集約率的變化）。 |
| 土地的自然特性與經(jīng)濟(jì)特性 | |
| 自然特性 | 位置固定性：土地價(jià)格具有明顯的地域性 質(zhì)量差異性：導(dǎo)致了級(jí)差地租的產(chǎn)生 不可再生 永續(xù)性 |
| 經(jīng)濟(jì)特性 | 供給稀缺性：總量有限、質(zhì)量差異、位置固定，要求人們集約用地 土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性：在轉(zhuǎn)讓時(shí)獲得壟斷收益 土地利用的多方向性：房地產(chǎn)評(píng)估中需要確定土地的最佳用途 土地效益的級(jí)差性： |
| 例題：土地的經(jīng)濟(jì)供給是（ ）的。 A.固定 B.有彈性 C.永續(xù)增加 D.不可再生 答案是： B 例題：土地價(jià)格的地域性特征是由土地的（ ）決定的。 A.稀缺性 B.效用永續(xù)性 C.位置固定性 D.不可再生性 答案是：C 例題：土地的自然特征包括（ ） A.位置固定性 B.質(zhì)量差異性 C.不可再生性 D.供給的稀缺性 答案是：ABC |
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二、土地使用權(quán)
| 城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家，農(nóng)村、城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地、自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。 | |
| 在我國(guó)，實(shí)行城市土地有償使用制度，國(guó)有土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，國(guó)有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼说貎r(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。 | |
| 土地使用權(quán)出讓 | 國(guó)家以土地所有者的身份，將國(guó)有土地一定年期的使用權(quán)讓渡給土地使用者，并由土地使用者支付出讓金的行為。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限由國(guó)務(wù)院決定，依據(jù)用途按如下規(guī)定 1.居住用地 70 年;2.工業(yè)用地 50 年;3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年; 4.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年;5.綜合或者其他用地 50 年。 |
| 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 | 土地使用者將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 凡是未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 |
| 土地使用權(quán)出租 | 通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)，其使用年限土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉(zhuǎn)讓、出租或抵押的。 |
| 土地使用權(quán)抵押 | |
| 土地使用權(quán)約定的使用年限屆滿，住宅建筑自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地需要在屆滿1年前續(xù)期，除根據(jù)公共利益需要的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。 | |
| 例題：工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是（ ）年。 A. 70 B. 60 C. 50 D. 40 答案：C 例題：我國(guó)土地使用權(quán)出讓的最高年限由（ ）確定并公布。 A.國(guó)土資源部 B.建設(shè)部 C.財(cái)政部 D.國(guó)務(wù)院 答案：D 例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前（ ）個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)續(xù)期。 A.3 B.6 C.12 D.18 答案：C |
|
三、房地產(chǎn)特性
| 房產(chǎn)不能獨(dú)立存在，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)與該房屋占用的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓抵押 | |
| 位置固定性 | |
| 供求區(qū)域性 | 因?yàn)槲恢霉潭ㄐ? |
| 使用長(zhǎng)期性 | |
| 投資大量性 | |
| 保值與增值性 | (1)由于土地資源的有限性和固定性，制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲。 (2)對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。 所以從長(zhǎng)期來(lái)看，土地的價(jià)值呈上升走勢(shì)。 |
| 投資風(fēng)險(xiǎn)性 | (1)房地產(chǎn)無(wú)法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場(chǎng)銷(xiāo)售不對(duì)路，容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。 (2)房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成銷(xiāo)售，通常要3-5年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。 (3)自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)的影響。 |
| 難以變現(xiàn)性 | |
| 政策限制性 | |
四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則
| 在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，除了需要遵循預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則，還需要遵循“最有效使用原則”“合法原則” | |
| 最有效使用原則 | 在市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)用途可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)決定，使房地產(chǎn)達(dá)到最有效使用，因此評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要結(jié)合預(yù)期和合法考慮房地產(chǎn)的最佳用途，以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。 |
| 合法原則 | 房地產(chǎn)評(píng)估的前提是合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分 |
| 例題：某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)建筑開(kāi)發(fā)是的價(jià)值為400萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為250萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅。該宗土地的價(jià)值應(yīng)該評(píng)估為300萬(wàn)元。這體現(xiàn)了土地評(píng)估的（ ） A.變動(dòng)原則 B.供求原則 C.最有效使用原則 D.貢獻(xiàn)原則 答案是：C 例題：在法律法規(guī)及城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)，土地的最佳用途是由（ ）決定的。 A.開(kāi)發(fā)商 B.評(píng)估人員假設(shè) C.委托方要求 D.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 答案是：D 例題：某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)年，用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（ ）萬(wàn)元。 A.500 B.300 C.280 D.360 答案：B |
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五、房地產(chǎn)評(píng)估程序
| 明確評(píng)估事項(xiàng) | 明確評(píng)估目的、了解評(píng)估對(duì)象、確定評(píng)估基準(zhǔn)日 |
| 簽訂評(píng)估合同 | 保護(hù)雙方合法權(quán)益 |
| 制定工作計(jì)劃 | |
| 實(shí)地勘察和收集資料 | |
| 估算被估房地產(chǎn)價(jià)值 | 成本法、市場(chǎng)法、收益法是我們常用的方法，為得到一個(gè)公平合理的價(jià)值，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以相互驗(yàn)證，需綜合分析確定評(píng)估值。 |
| 綜合分析確定結(jié)果 | 綜合分析應(yīng)特別注意一下幾個(gè)問(wèn)題： 所選用的資料是否適當(dāng) 評(píng)估原則的運(yùn)用是否適當(dāng) 對(duì)資料分析是否準(zhǔn)確，特別是對(duì)影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。 |
| 撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告 | |
2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師報(bào)考指南 2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師模擬試題
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