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2011年注冊資產評估師考試輔導講義（11）

發表時間：2011/7/5 15:01:51 來源：互聯網點擊關注微信：

第二節房地產價格及其影響因素

一、房地產價格種類

按權益不同	所有權價格、使用權價格
按價格形成方式不同	市場價格、評估價格
按房地產的實物形態不同	土地價格、建筑物價格、房地產價格
按房地產價格的表示單位	房地產總價格
	房地產單位價格（說明價格高低水平）
	樓面地價：單位建筑面積地價樓面地價=土地總價格/建筑總面積容積率=建筑總面積/土地總面積建筑密度=基地面積/建筑面積土地單價=土地總價/土地面積樓面地價=土地單價/容積率
其它價格類型	申報價格：《城市房地產管理法》規定，國家實行房地產價格成交申報制度，房地產權利人轉讓房地產，應向縣級以上人民政府如實申報價格
例題：單位建筑物面積地價是這平均每單位建筑面積上的土地價格，它稱為（）。 A. 樓面地價 B. 總價格 C. 單位價格 D. 土地使用權價格答案：A 例題：根據《城市房地產管理法》的規定，我國實行房地產交易價格（）制度。 A.評估 B.申報 C.公示 D.登記答案是：B 例題：某宗地，土地單價為3000元/平方米，該宗地容積率為1.5，建筑面積為150平方米，則樓面地價為（）元/平方米。 A.20 B.200 C.2000 D.4500 答案是：C 例題：若反映宗地地價水平，（）指標更具說服力。 A.建筑總價格/土地總面積 B.土地總價格/土地總面積 C.房地總價格/土地總面積 D.土地總價格/建筑總面積答案是：D 例題：某宗土地1000㎡。國家規定容積率為5，建筑密度小于或等于60%，下列建設方案比較起來最可行的方案是（）。 A.建筑物建筑總面積為5000㎡，底層建筑面積為700㎡ B.建筑物建筑總面積為1500㎡，底層建筑面積為300㎡ C.建筑物建筑總面積為4800㎡，底層建筑面積為600㎡ D.建筑物建筑總面積為7000㎡，底層建筑面積為400㎡答案：C

二、房地產價格特征

權益價格	房地產轉讓、抵押不能轉移物質實體本身，只是轉移與物質實體有關的權益，如所有權、使用權、抵押權等
價格與用途相關	土地因用途不同而產生價格上的巨大差異
價格具有個別性	沒有兩宗完全相同的房地產
價格可比性	形成房地產的價格的各項因素可以比較，從而比較房地產的價格。
例題:地價的特征包括（）。 A.地價是地租的資本化 B.地價是權益價格 C.地價具有增殖性 D.地價具有穩定性 E.地價與用途無關答案：ABC

三、房地產價格的影響因素

影響房地產價格的因素一般可以分為一般因素、區域因素、個別因素一般因素是影響一定區域內所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素，包括經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素區域因素是某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術因素等產生的區域性特征，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素、環境因素。個別因素分為土地個別因素與建筑物個別因素，是宗地或具體房產的特征對價格產生影響的因素。
一般因素	經濟因素	(1)經濟發展因素 (2)財政金融因素 (3)產業結構因素
	社會因素	(1)人口因素（人口數量、人口密度、人口素質） (2)家庭規模因素 (3)房地產投機因素（即可能促進上漲和下跌，也可能抑制上漲和下跌） (4)教育科研水平和治安因素 (5)社會福利因素
	行政因素	(1)土地使用制度與住房制度、地價政策 (2)城市規劃、土地利用規劃、城市發展戰略 (3)稅收制度、投資傾斜、優惠政策 (4)行政隸屬關系變更 (5)交通管制
	心理因素	人們的偏好
區域因素	區域因素是某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術因素等產生的區域性特征，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素、環境因素。
	商服繁華因素	這是指所在地區的商業、服務業繁華狀況及各級商業、服務業中心的位置關系。如果商服繁華度較高，該地區的房地產價格水平也會較高。
	道路通達因素	這是指所在地區道路系統通暢程度，道路的級別(主干道、次干道、支路)越高，該地區的房地產價格水平也較高。
	交通便捷因素	這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產價格水平也較高。
	城市設施狀況因素	(1)基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。 (2)生活設施：主要包括學校、醫院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。 (3)文化娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。
	環境狀況因素	若一個地區綠地較多、公園充足、環境優美，則該地區的房地產價格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產價格水平較低
土地的個別因素建筑物的個別因素	區位因素	區位是影響地價的一個非常主要的因素，區位也叫宗地位置。區位有自然地理區位與社會經濟區位之別。當區位由劣變優時，地價會上升;相反，則地價下跌。
	面積因素、寬度因素、深度因素	一般來說，宗地面積必須適宜，規模過大或過小都會影響土地效用的充分發揮，從而降低單位地價。
	形狀因素	土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規則土地的地價也可能畸高。
	地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素	地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高;反之，土地高低不平，地價較低。
	容積率因素	容積率越大，地價越高;反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。
	用途因素	般來說，對于同一般宗土地而言，商業用地、住宅用地、工業用地的地價是遞減的
	土地使用年期因素。	在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高
	面積、結構、材料等	筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。
	設計、設備等是否良好	建筑物形狀、設計風格、建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，建筑物設計、設備是否與其功能相適應，對建筑物價格有很大的影響。
	施工質量	建筑物的旋工質量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質量是否優良，對建筑物的價格亦有很大影響。
	法律限制	有關建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規劃及建筑法規。如高度限制、消防管制等。
	建筑物是否與周圍環境協調	建筑物應當與其周圍環境相協調，否則就不是最有效使用狀態。建筑物不能充分發揮使用效用，其價值自然會降低。
例題：下列影響房地產價格因素中，不屬于區域因素的是（）。 A.商服繁華因素 B.道路通達因素 C.環境狀況因素 D.產業結構因素答案：D 例題：影響房地產價格的一般因素包括（） A.房地產價格政策 B.城市發展戰略 C.城市基礎設施狀況 D.國民經濟發展速度 E.社會發展狀況答案是： A\B\D\E