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(3)交易行為(情況)因素

①原因

市場一般是一個不完全競爭市場。價格的形成往往具有個別性，需要將交易中由于非市場的原因引起的價格偏差予以剔除，使其成為正常的交易價格

②公式

評估對象的價值/參照物的價值=100/100(1±X%)

要注意理解什么情況下使用-X%(參照物價格由于各種原因價格較正常價格偏低)，什么情況下使用+X%(參照物價格由于各種原因價格較正常價格偏高)。

③需要修正的情形

Ⅰ、有特殊利害關系的經濟主體間的交易;

Ⅱ、交易時有特別的動機，這以急于脫售(價格交正常價格低，需要比正常值100低，這個時候公式中為-X%)或急于購買(價格交正常價格高，需要比正常值100高，這個時候公式中為+X%)最為典型

Ⅲ、買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產交易價格偏高(+X%)或偏低(-X%)

Ⅳ、其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方(+X%)。

Ⅴ、特殊的交易方式。如拍賣、招標等(+X%)

(4)土地使用年限的修正系數

評估對象的價值/參照物的價值=(1-(1+r)-m)/(1-(1+r)-n)

這個公式原理就是收益法折現的原理，在177頁，不需要死記。

m：被評估土地的剩余使用年限

n：參照物的土地剩余使用年限，注意在基準地價調整法中這個值應該是法定的最高出讓年限

(5)當分別告訴參照物和被評估對象的因素的數值大小時(KP41頁區域因素修正)。

被評估對象的價值/參照物的價值=被評估對象該因素的數值(有時候不一定是100)/參照物該因素的數值。

(6)其他個別因素(個別記憶)。

記住教材的133頁的實體狀態調整內容。

同時參照教材178頁，表格對土地狀況的修正給出條件的表達方式：直接告訴調整百分率，事實上就是假設分子是100，對分母在100的基礎上做調整。

方法二：價值比率法(KP42頁)

教材42頁采用的價值比例為成本市價比例(=市價/合理成本)以及市盈率(=每股市價/每股盈利)。

同時教材377-382頁的參考企業比較法和并購案例比較法就屬于價值比例法的運用，有一定可能考381頁類型的綜合計算題，解題步驟如下：

1.確定價值比率

確定價值比率的關鍵在于兩點：

(1)對可比企業的選擇。

判斷企業的可比性存在兩個標準:行業標準和財務標準

當然需要選定3個及以上參照物：比如表10-5中，選了A、B和C公司

(2)對可比指標的選擇。

在尋找參照企業的過程中,為了降低單一樣本,單一參數所帶來的誤差, 國際上通用的辦法是采用多樣本、多參數的綜合方法。

比如表10-5中，選定了市價/銷售額、市價/賬面價值、市價/凈現金流量

2.計算出參照物的各個可比指標的數值，并求出各個指標的平均值：

比如表10-5中，計算出了參照物A、B和C公司的市價/銷售額、市價/賬面價值、市價/凈現金流量三個指標的數值，并計算出了三個指標的平均值。

3.計算出被評估企業的銷售額、賬面價值和凈現金流量。

4.用各個指標的均值乘以被評估企業的對應數值(被評估企業的銷售額、賬面價值和凈現金流量)，得出根據各個指標計算出的評估價值。

5.分析各個指標計算出的評估價值，剔除異常值，將剩余的評估值平均就得到被評估企業的價值。

㈥間接比較法(KP43頁)

1.特點(或者說和前面方法的區別在于)---參照物特殊

參照物是被估價資產國家標準、行業標準或者市場標準(標準可以是綜合標準、分項標準)。

2.適用條件：

不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。

3.具體運用

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（責任編輯：中大編輯）