參考答案及解析：

一、單項選擇題

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 2013年年末投資性房地產的賬面價值=(120+30)-(120+30)/30×2=140(萬元)，賬面價值低于可收回金額，未發生減值，因此應按照賬面價值140萬元計量，而不是按照145萬元列示，選項A錯誤;2014年年末投資性房地產的賬面價值=(120+30)-(120+30)/30×3=135(萬元)，高于可收回金額，因此需要計提減值準備5萬元，選項B正確;2014年確認投資性房地產的處置損益=150-130=20(萬元)，選項C正確;投資性房地產計提的減值準備處置時要轉出，但是資產減值損失不需要轉回，而是期末結轉到本年利潤，選項D正確。

2、

【正確答案】 A

【答案解析】 投資性房地產只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業;(2)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。所以選項A不正確。

3、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查知識點：投資性房地產費用化的后續支出;

甲公司2015年因投資性房地產業務影響營業利潤的金額=80+(120-100)-5=95(萬元)

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查知識點：投資性房地產減值的確認和計量;

以成本模式進行后續計量，2012年應提折舊額為2 200÷20=110(萬元)，2012年收取的租金金額為100萬元，因為發生減值跡象應計提的減值金額為(2 200-2 200÷20)-1 700=390(萬元)，綜合對2012年營業利潤的影響金額為-110+100-390=-400(萬元)。

相關會計處理：

2011年12月31日，

借：投資性房地產　　　2 200

貸：銀行存款　　　　2 200

2012年12月31日，

借：銀行存款　　100

貸：其他業務收入　　　100

借：其他業務成本　　　2 200/20　　110

貸：投資性房地產累計折舊　　　　　110

借：資產減值損失　　　390

貸：投資性房地產減值準備　　390

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 選項A，存貨的金額應該是0;選項B，在建工程的金額=(資料2)3 500萬元;選項C，固定資產金額應該是0;選項D，投資性房地產的金額=(資料1)9 000-9 000/50×11/12+(資料3)(4 500-300+1 500)=14 535(萬元)，因為再次裝修時，需將尚未計提的裝修支出部分一次性轉入其他業務成本，所以要將這個原賬面價值300扣除。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 債務重組過程中得到的抵債資產以其實際的公允價值以及為得到該項資產而發生的相關稅費之和作為入賬價值，本題中辦公樓的公允價值為1 800萬元，沒有發生其他的費用，所以辦公樓的入賬價值為1 800萬元。

7、

【正確答案】 C

【答案解析】 選項A，對于土地使用權，既不符合已出租的土地使用權，也符合持有并準備增值后轉讓的土地使用權，所以不能作為投資性房地產核算;選項B，屬于自用房地產，不作為投資性房地產核算;選項C，作為抵押物取得借款不影響企業將對外出租的廠房作為投資性房地產列報;選項D，企業并不對廠房擁有所有權，所以不作為投資性房地產核算。

8、

【正確答案】 D

【答案解析】 投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式，屬于會計政策變更，應進行追溯調整，選項D錯誤。對于減值部分，原來計提減值時確認了遞延所得稅資產，現在計量模式由成本模式轉為公允價值模式時，減值準備轉回，所以也要轉回相應的遞延所得稅資產;而此時該資產公允價值與計稅基礎的差額形成應納稅暫時性差異，應確認相應的遞延所得稅負債。相關分錄為：

借：投資性房地產——成本4000

——公允價值變動　500

投資性房地產累計折舊240

投資性房地產減值準備300

貸：投資性房地產4000

遞延所得稅資產(300×25%)75

遞延所得稅負債{[4500-(4000-240)]×25%}185

盈余公積78

利潤分配——未分配利潤702

所以投資性房地產后續計量模式的轉換對甲公司留存收益的影響=[4500-(4000-240-300)]×75%=780(萬元)。

9、

【正確答案】 A

【答案解析】 外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。選項B、C，應計入管理費用;選項D，應該計入財務費用。

10、

【正確答案】 C

【答案解析】 寫字樓的初始入賬價值=1 200+250+949=2 399(萬元)，相關會計處理如下：

借：工程物資 1 200

貸：銀行存款 1 200

借：投資性房地產——在建 1 200

貸：工程物資 1 200

借：投資性房地產——在建 250

貸：庫存商品　　250

借：投資性房地產——在建 949

貸：應付職工薪酬 　　　949

借：投資性房地產 2 399

貸：投資性房地產——在建　　　2 399

11、

【正確答案】 D

【答案解析】 選項C，準則規定：投資性房地產的后續計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式，選項C正確。選項D，投資性房地產是企業用于賺取租金或資本增值的房產和地產，選項D不正確。

二、多項選擇題

1、

【正確答案】 ABC

【答案解析】 2014年6月30日：

借：投資性房地產——成本1 500

累計折舊75

貸：固定資產1 500

其他綜合收益75

借：銀行存款50

貸：預收賬款50

2014年12月31日：

借：預收賬款50

貸：其他業務收入50

借：投資性房地產——公允價值變動100

貸：公允價值變動損益100

合并報表抵消分錄：

借：固定資產——原價1 500

其他綜合收益75

公允價值變動損益100

貸：投資性房地產——成本1 500

——公允價值變動 100

固定資產——累計折舊75

借：營業收入50

貸：管理費用50

借：管理費用15

貸：固定資產——累計折舊15

2014年6月30日，甲公司將自用的辦公樓出租給乙公司，且按照公允價值模式計量，說明甲公司個別報表中后半年沒有計提折舊，但站在合并報表的角度來看，則應該視同這項出租業務沒有發生，所以合并報表中仍應該計提折舊，折舊額=1500/50/2=15(萬元)。

2、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 會計處理：

2007年12月31日，

借：投資性房地產——成本　　　　1800

累計折舊　　　　 　　500

固定資產減值準備　　 300

公允價值變動損益　　 200

貸：固定資產　　　　　　　2800

2008年12月31日，

借：投資性房地產——公允價值變動 50

貸：公允價值變動損益 50

借：銀行存款 150

貸：其他業務收入 150

2009年12月31日，

借：公允價值變動損益 30

貸：投資性房地產——公允價值變動 30

借：銀行存款 150

貸：其他業務收入 150

2010年12月31日

借：公允價值變動損益 40

貸：投資性房地產——公允價值變動 40

借：銀行存款 150

貸：其他業務收入 150

3、

【正確答案】 ACD

【答案解析】 選項A，應按其在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目，按其差額，貸記“其他綜合收益”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。選項C，應按其在轉換日的公允價值，借記“固定資產”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產——成本”科目，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。選項D，應通過其他業務收支來核算，一般不涉及資產處置損益。

4、

【正確答案】 ABD

【答案解析】 根據資料(1)，本期后續支出應資本化的金額為30萬元，本期不需要計提折舊，也不存在租金收入，因此增加“投資性房地產”項目的金額為30萬，對營業利潤影響金額為0。

根據資料(2)，本期后續支出應費用化的金額為5萬元;本期應計提折舊=90/8=11.25(萬元)，應計入其他業務成本，同時減少投資性房地產賬面價值。因此減少“投資性房地產”項目的金額為11.25萬元，影響營業利潤的金額=20-5-11.25=3.75(萬元)。

根據資料(3)，上半年正常租賃業務，計提折舊2.5萬元，收取租金15萬元;下半年后續支出應資本化的金額為9萬元。因此增加“投資性房地產”項目的金額=9-2.5=6.5(萬元)，影響營業利潤的金額=15-2.5=12.5(萬元)。

綜上所述，甲公司因投資性房地產的正常租賃和后續支出，使2015年資產負債表中“投資性房地產”項目與期初余額相比，發生變動的金額=30-11.25+6.5=25.25(萬元)，對2015年利潤表“營業利潤”項目的影響金額=3.75+12.5=16.25(萬元)。

5、

【正確答案】 AB

【答案解析】 2015年有關投資性房地產的處理：

借：銀行存款 150

貸：其他業務收入 150

借：其他業務成本 100

貸：投資性房地產累計折舊 100

借：資產減值損失 100

貸：投資性房地產減值準備 100

出租時該建筑物的賬面原價為2 800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元，尚可使用年限為20年，所以2015年計提的折舊=(2800-500-300)/20=100(萬元)，2015年12月31日投資性房地產的賬面價值=1800(萬元)，計提的減值準備金額=(2800-500-300-100)-1800=100(萬元)，投資性房地產業務對2015年營業利潤的影響金額=150-100-100=-50(萬元)。

6、

【正確答案】 AC

【答案解析】 選項A，采用公允價值模式計量的投資性房地產，不需要計提折舊或進行攤銷，也不需要進行減值測試，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值;選項C，公允價值高于賬面余額的差額計入公允價值變動損益。

7、

【正確答案】 ACD

【答案解析】 選項A，非投資性房地產轉為成本模式計量的投資性房地產時不會產生差額，存貨應按照其賬面價值結轉計入投資性房地產成本;選項C，企業的投資性房地產不能由公允價值模式轉為成本模式;選項D，以公允價值模式計量的投資性房地產轉為非投資性房地產時，公允價值大于賬面價值形成的貸方差額計入公允價值變動損益。

本題考查的知識點是投資性房地產與非投資性房地產的轉換原則、投資性房地產后續計量模式的變更。該知識點在客觀題中的考查點往往在于會計科目的選擇，在學習該知識點時注意把握以下規律：①成本模式無轉換差額，固定資產、無形資產與投資性房地產的轉換：對應結轉;存貨與投資性房地產的轉換：按賬面價值結轉;②公允價值模式：投轉非投差額計入公允價值變動損益，非投轉投借方差計入公允價值變動損益，貸方差計入其他綜合收益。

8、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 會計處理：

借：固定資產　　　　　　　19 200

投資性房地產累計折舊　(500+19 200÷40×3)1 940

貸：投資性房地產　　　　　　　　19 200

累計折舊　　　　　　　　　　 1 940

2009年9月30日已計提折舊500萬元，至2×12年9月30日共計提折舊金額=500+19200÷40×3=1940(萬元)。

三、計算分析題

1、

【正確答案】 外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。所以，該項投資性房地產的入賬價值=1 450+50=1 500(萬元)(1分)

【正確答案】

借：銀行存款120

貸：其他業務收入120(0.5分)

借：其他業務成本(1 500/50)30

貸：投資性房地產累計折舊30(0.5分)

2013年12月31日，投資性房地產減值前的賬面價值=1 500-1 500/50×2=1 440(萬元)(0.5分)

應確認的減值金額=1 440-1 200=240(萬元)(0.5)

借：資產減值損失240

貸：投資性房地產減值準備240(1分)

【正確答案】 2014年1月1日，該項投資性房地產的賬面價值為1 200萬元。

與改擴建相關的會計分錄為：

借：投資性房地產——在建1 200

投資性房地產累計折舊60

投資性房地產減值準備240

貸：投資性房地產1 500(1分)

借：投資性房地產——在建304

貸：銀行存款304(0.5分)

借：其他業務成本200

貸：銀行存款200(0.5分)

借：投資性房地產1 504

貸：投資性房地產——在建1 504(1分)

【正確答案】 相關分錄如下：

借：投資性房地產——成本1 504

——公允價值變動 96

投資性房地產累計折舊　　[1504/(50-3)] 　32

貸：投資性房地產1 504

盈余公積12.8

利潤分配——未分配利潤　115.2　(2分)

【正確答案】

借：投資性房地產——公允價值變動100

貸：公允價值變動損益100(1分)

四、綜合題

1、

【正確答案】 轉換之前，固定資產計提的折舊金額=4 000/50×2=160(萬元);則相應的會計處理為：

借：投資性房地產——成本4 500

累計折舊160

貸：固定資產4 000

其他綜合收益 660(4分)

【正確答案】 20×6年12月31日：

借：投資性房地產——公允價值變動500

貸：公允價值變動損益 500(2分)

借：銀行存款333

貸：其他業務收入300

應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)　　33(2分)

【正確答案】 20×7年應確認的公允價值變動損益的金額=5 300-5 000=300(萬元);因此應確認的損益金額=300+300=600(萬元)。(4分)

【正確答案】 處置時：

借：銀行存款 6 105

貸：其他業務收入5 500

應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)　605　(1分)

借：其他業務成本5 300

貸：投資性房地產——成本4 500

——公允價值變動800(2分)

將原計入其他綜合收益與公允價值變動損益的金額轉入其他業務成本：

借：其他綜合收益 660

公允價值變動損益 800

貸：其他業務成本 1 460(2分)

因此，甲公司應確認的處置損益=5 500-5 300-800+1 460=860(萬元)。(1分)

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