房產(chǎn)面積測算:

1房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容

房產(chǎn)面積測算指水平投影面積測算,分為房屋面積和房屋用地面積測算兩類.

其中,房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有共用建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測算.

(1)房屋建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑.

(2)房屋使用面積

房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積,按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算.

(3)房屋產(chǎn)權(quán)面積

房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積.房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定.

(5)房屋共有共用建筑面積

房屋共有共用建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積.

2房屋數(shù)據(jù)采集

房屋面積預(yù)測,房屋面積實測.

房屋面積預(yù)測指根據(jù)經(jīng)規(guī)劃部門審核的設(shè)計圖紙,對房屋進行圖紙數(shù)據(jù)采集,獲取房屋面積數(shù)據(jù)的過程.

房屋面積實測指房屋建成后,對房屋進行實地測量,獲取房屋面積數(shù)據(jù)的過程.

房屋面積實測:

1.房屋邊長數(shù)據(jù)的圖上采集

2.房屋邊長的實地測量

(1)房屋邊長實地測量的儀器和工具.經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測距儀、紅外測距儀、全站儀、gps等.

(2)采集內(nèi)容.房屋的邊長數(shù)據(jù)、房屋的墻體厚度數(shù)據(jù)、房屋特征點的位置數(shù)據(jù)、房屋的房角坐標數(shù)據(jù).

(3)實地采集時,形狀規(guī)則的房屋,要進行總尺和分尺邊長數(shù)據(jù)校核.

(4)實地采集時,相同的套或單元應(yīng)進行數(shù)據(jù)檢核,總長度或分段長度應(yīng)有多余測量數(shù)據(jù).

(5)已竣工房屋存在一些不規(guī)則形狀時,可使用儀器實測該形狀幾何要素,通過幾何公式計算房屋建筑面積;也可實測該形狀若干特征點或拐點的點位,通過解析法計算建筑面積.

(6)當房屋的邊長較長且直接測量有困難時,或需要校核總邊長與分段邊長之和而又無法直接測量總邊長時,可使用儀器實測坐標后通過解析法計算相應(yīng)邊長值.

3房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定

1.計算全部建筑面積的范圍 15項

(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋:按一層計算建筑面積;

多層房屋:按各層建筑面積的總和計算.

(2)夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其層高在2.20m以上的部位.

(3)穿過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳,均按一層計算建筑面積.

門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層高在2.20m以上的,按其水平投影面積計算.

(4)樓梯間、電梯( 觀光梯) 井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積.

(5)房屋天面上,屬永久性建筑,層高在2.20m 以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m 以上的部位,按其外圍水平投影面積計算.

(6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算.

(7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯, 按各層水平投影面積計算.

(8)與房屋相連的有柱走廊, 兩房屋間有上蓋和柱的走廊, 均按其柱的外圍水平投影面積計算.

(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊, 按其外圍水平投影面積計算.

(10)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口, 層高在2.20m 以上的, 按其外墻( 不包括采光井、防潮層及保護墻) 外圍水平投影面積計算.

(11)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗,按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算.

(12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計算.

(13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算.

(14)依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結(jié)構(gòu)的,按其高度在2.20m 以上部位的外圍水平投影面積計算.

(15)有伸縮縫、沉降縫的房屋,若其與室內(nèi)任意一邊相通,具備房屋的一般條件,并能正常利用的,伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積.

2.計算一半建筑面積的范圍

(1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算.

(2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算.

(3)未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算.

(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算.

(5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算.

3.不計算建筑面積的范圍

(1)層高小于2.20m 的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m 的地下室和半地下室.

(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等.

(3)與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑.

(4)房屋之間無上蓋的架空通廊.

(5)房屋的天面,挑臺、天面上的花園、泳池.

(6)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺.

(7)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分.

(8)臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論其是否有柱,是否有維護結(jié)構(gòu),均不計算建筑面積.

(9)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋.

(10)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋.

(11)獨立煙囪、亭、塔、罐、池, 地下人防干、支線.

(12)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫.

(13)樓梯已計算建筑面積的,其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積.

4共有建筑面積分攤

1.共有建筑面積分攤模型與方法

2.多功能綜合樓共有面積分攤參考模型

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（責(zé)任編輯：gx）

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