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(6)國有建設用地使用權招標

1)國有建設用地使用權招標的基本概念。國有建設用地使用權出讓主要有招標、拍

賣和掛牌三種基本方式，本書主要介紹國有土地使用權招標方式。

①國有建設用地使用權招標。招標出讓國有建設用地使用權，也稱國有建設用地使用

權招標(簡稱“土地招標”)，是指國土資源行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者

不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有

建設用地使用權人的行為。

②國有建設用地使用權出讓的其他方式。土地“招標、拍賣、掛牌”是國有建設用

地使用權出讓的基本方式，對其他兩種方式的了解有利于加深對土地招標的理解。

拍賣出讓國有建設用地使用權，是指國土資源行政主管部門發布拍賣公告，由競買人

在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

掛牌出讓國有建設用地使用權，是指國土資源行政主管部門發布掛牌公告，按公告規

定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申

請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地

使用權人的行為。

土地“招標、拍賣、掛牌”的基本區別如表4—3所示。

通過對比，招標出讓國有建設用地使用權在界定了出讓地塊的有關開發條件基礎上，

留給受讓方發展空間，激發投標者對用地方案的積極研究，通過對土地開發的綜合評估，

為后期項目的建設和運營創造了良好的實施環境。

2)國有建設用地使用權招標相關制度及適用。我國《物權法》、《招標拍賣掛牌出讓

國有土地使用權規定》等法律、規章對土地招標均有規定。

①國有建設用地使用權制度招標。2002年國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有

土地使用權規定》，全面確立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，明確規定：商

業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，前

述規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采

用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

2007年新頒布的《中華人民共和國物權法》全面肯定了經營性土地使用權的招標

拍賣掛牌出讓制度，同時對土地使用權出讓提出了一些新的要求，擴大了土地使用權

招標拍賣掛牌出讓的范圍，明確規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性

用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式

出讓。”

2007年國土資源部對《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》進行了修訂，

明確規定工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向

用地者的，應當以招標拍賣掛牌方式出讓。

②國有建設用地使用權招標制度的適用范圍。根據《物權法》和《招標拍賣掛牌出

讓國有建設用地使用權規定》等法律政策，以下六類情形的土地必須實行招標拍賣掛牌

方式：

供應工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地;

其他土地供地計劃公布后，同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;

劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確

應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的;

劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當

收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的;

出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確

應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的;

依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

③國有建設用地使用權招標在實踐中的應用。國有建設用地使用權招標方式有較多的

評標方法和原則，通常適用于一些大規模或關鍵性的發展計劃和投資項目用地，可以

更多地將政府的城市發展宏觀意識放在未來的開發中，同時又能充分發揮投標人的積

極性，實踐過程中，具有下列功用和特點的國有土地，比較適合采取招標方式出讓土

地使用權：

土地開發的綜合性較強，在具體的功能設計上有創新和整合需求;

具有特殊的配建項目或特殊需求的土地;

項目開發建設周期有一定的彈性空間，但需要安排一個科學合理的時間進度以配合政

府要求及市場需求;

政府對項目的建設標準和功能形象等有一些特殊的考慮或要求，希望投標人能夠提出

自己的方案;

其他有特殊條件的土地。

3)國有建設用地使用權招標的程序。與工程建設項目招投標稍有不同的是，土地招

標的投標、開標、評標、定標依照下列規定進行：

A.投標。投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投

標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。標書投入標箱后，不可

撤回。

B.開標。出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投

標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算標書。投標人少于三人

的，出讓人應當終止招標活動。投標人不少于三人的，應當逐一宣布投標人名稱、投標價

格和投標文件的主要內容。

C.評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。評

標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出

投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。評標小組應當按照招標文件確定的評標

標準和方法，對投標文件進行綜合評審，確定中標人。如果按照價高者中標的原則確定中

標人的，可以不成立評標小組。

D.定標。招標人根據評標結果，確定中標人。對能夠最大限度地滿足招標文件中規

定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當

確定為中標人。按照價高者得的原則確定中標人且沒有成立評標小組的，可以由招標主持

人根據開標結果，直接確定中標人。

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（責任編輯：中大編輯）

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