為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

因墻面滲水造成財產損失是否概屬物業管理不當？

「專案簡介」

某小區自1998年6月起先后由開發商和業主委員會委托原告JA物業管理公司進行物業管理服務，被告郭某自1999年1月起長期拖欠物業管理費。原告多次催討，均被被告拒付。被告認為，自己在裝修入住后即發現北房間墻面滲水，損壞了裝修，另外2000年夏天發生樓上住戶衛生間滲水至被告的客廳，損壞了天花板。經原告修理，仍有滲漏。原告對此應承擔物業管理上的責任，原告不賠償財產損失，被告就不支付物業管理費。

「分析解答」

原告與開發商及業主委員會先后訂立的物業管理合同的效力及于管理范圍內的所有業主，因此原、被告之間形成了物業管理服務關系。原告進行了合格的物業管理服務，被告就應向原告支付物業管理費。被告以墻面滲水及樓上住戶漏水至屋內損壞了裝修為由拒付物業管理費沒有法律依據。原、被告之間是物業管理服務關系，原告的職責是對被告的物業及所在小區進行管理服務，被告的房屋墻面滲水及樓上衛生間漏水均不是原告的原因和責任。在發生漏水后，原告進行了維修，盡了管理職責。被告應根據滲水漏水的原因相應地予以解決。根據《上海市居住物業管理條例》第十六條、第五十四條的規定，被告郭某應支付原告物業管理費及滯納金。

先期導入物業管理

某熱銷樓盤發展商的明文規定：“規劃設計方案沒有物業管理單位的簽字不能實施，施工結算沒有物業管理單位簽字不能付款，讓物業管理全方位地參與項目的質量監督”。如何作到項目旺銷，從項目制勝的戰略角度系統講述了獲得競爭優勢機的奧秘。

一、理解先期導人物業管理

本策劃包括物業管理規劃，它與建筑規劃的不同之處在于：各自所站的角度不同。我們發現，大多數建筑設計院在規劃設計時，未能充分或準確考慮日后的物業管理，給住戶造成了麻煩，給物業管理公司帶來了不便甚至困難。比如，空調機的安裝與排水考慮失誤，造成影響制冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用，造成日后的保養負擔過大等。這些情況都說明設計院對物業管理問題考慮欠缺。同時由于物業管理公司熟知這些問題，因而才能在這方面提出專業意見。

我們在規劃的初期就積極引進物業管理觀念，讓物業管理與規劃設計、建筑安裝、機電設備、營銷推廣等不同專業在不同的層面上進行互動。

有鑒于此，物業管理服務最好是在物業開發的初始，即基礎工程建設開始就介入。但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設備的專家將根據物業

管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業意見，并且參與部分工程的施工監管，同時可以培養未來的物業管理技術骨干。

物業管理的全面介入應該是在銷售工作開始以前。為了配合銷售，物業管理專家應該在售前完成的工作是：

1.明確服務內容；

2.明確設備配置；

3.確定組織架構；

4.明確財務預算（即收費標準）；

5.完成管理份額計算；

6.完成所有合同文本。這一系列工作的完成，通常需要兩到三個月的時間。

二、物業管理前期介入的市場價值

1.萬科體會

提起萬科物業，“無人化”、“個性化”似乎成了它的代名詞，但卻很少有人知道“提前介入”。提前介入，是一個長效服務的概念，既物業管理公司在接管樓盤前，代表業主的利益先期介入樓盤的建議。

起初，我們只是成立專業職能部門，負責公司所屬房屋的維修和投訴協調，盡量將事故隱患杜絕在萌芽狀態。但是站在業主的角度，哪怕你服務再及時，維修再到位，即使疲于奔命也不會使他們滿意。正如一個社區，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有發案率等于零，社區的安全才會得到居民的認可。于是，物業公司一改最初的“滅火”為“防火”，在規劃設計方案出臺前，就介入方案的修改、優化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設計師，在設計時充分考慮到業主生活和物業管理的實際需要，提高設計品質。

我們與專業監理公司不同，他們與開發商之間是合同關系，工程驗收一旦結束，就不再有任何的后續服務。而我們是‘長效服務’，必須為以后公司的維修服務著想。整個工程與物業管理自身的后續服務是密切相關、榮辱與共的。

現在，承建商對我們非常理解和歡迎。最初，他們也有抵觸情緒，我們的管理人員到材料現場取證，他們有的工人甚至要砸我們專業管理人員的照相機。

有人問起我什么是萬科精神，我想就跟我們推行提前介入一樣，不斷創新、在別人走時我們就開始跑。這就是我們的精神吧。

2.物業管理前期介入的作用

前期介入一一移交接營一一后期管理，這種模式才是物業管理的完整模式。

第一，物業管理前期介人有利于優化設計，完善設計細節。

今年3月份以來，由深圳廬山置業有限公司發展的嘉匯新城出現了持續旺銷的現象，據據分析，其旺銷的原因除了優越的地理位置外，物業管理的前期介人也起到了非常積極的作用。發展商明確規定“規劃設計方案沒有物業管理單位的笠字不能實施，施工結算沒有物業管理單位簽字不能付款，讓物業管理全方位地參與項目的質量監督”，在嘉匯新城的設計方案中，物業公司提出了10項意見和建議，發展商采納了8項，收到了優化設計、完善細節的作用。

第二，物業管理前期介入，有利于提高施工質量。

第三，物業管理前期介人有利于物業的功能定位和確保物業的使用功能。

第四，物業管理前期介入有利于物業公司日后的管理，有利于促進銷售。

物業公司提前介入，對于發展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發展商的設計思路、節約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。設計師在設計上往往帶有一定的理想性，規劃設計出來的房屋和未來業主實際的生活需要往往會有一定距離；承建商呢？如果由于質量問題返工，既延誤工期、又造成更大的狼費。如果實行提前介人，防微杜漸，這些問題都會最大限度地避兔。

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