為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業經營管理輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

現金流量

第三章：房地產投資分析技術

內容提要：1、投資分析的基本概念

2、現值與現值計算  3、設備更新中的經濟分析  4、房地產投資財務評價指標    5、、某出租公寓項目投資分析案例

考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應考人員對資金的時間價值、、復利計算公式、設備更新的經濟分析方法和房地產投資財務評價指標的熟悉程度以及運用復利系數、設備更新的經濟分析方法和房地產投資財務評價方法，解決房地產經營管理實踐問題的能力和知識水平。

考試的基本要求：

掌握：現金流量、資金的時間價值、單利計息和復利計息的計算方法、設備更新的經濟分析方法

熟悉：現金流量圖的繪制方法、資金等效值的計算公式及其應用、投資回收與投資回報的區別與聯系，房地產投資經濟效果的表現形式及凈態盈利指標計算方法

了解：名義利率與實際利率的區別、房地產投資動態盈利指標和清償能力指標的計算方法

第一節 投資分析的基本概念

一、現金流量

房地產投資活動可以從實物形態和貨幣形態兩個方面進行考察。從實物形態上看，/物業管理師報考條件/房地產置業投資活動表現為投資者利用所購置的房地產，通過物業管理活動，最終為租戶提供可入住的生產或生活空間。從貨幣形態上看，房地產置業投資活動表現為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。

對于一個特定的經濟系統而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現金和其他貨幣支付形式)體現的資金流出或資金流人。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時點上實際發生的資金流出或流人叫做現金流量。其中，流出系統的資金叫做現金流出，流人系統的資金叫做現金流人。現金流出與現金流人之差稱為凈現金流量。

對于房地產開發投資項目來說，現金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。

房地產投資分析的目的，是要根據特定房地產投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術方案下的現金流出與現金流人，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。

二、現金流量圖

把某一項投資活動作為一個獨立的系統，其資金的流向(收入或支出)、數額和發生時點都不盡相同。為了正確地進行經濟效果評價，有必要借助現金流量圖來進行分析。現金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式，即把經濟系統的現金流量繪人一個時間坐標圖中，表示出各現金流人、流出與相應時間的對應關系。

繪制現金流量圖的基本規則是：

1．以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續，軸上的每一刻度表示一個時間單位，/2012年物業管理師考試報名時間/兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上“o”點通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以此類推，如圖3—1所示。

2．如果現金流出或流人不是發生在計息周期的期初或期末，而是發生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周期末發生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設，能夠滿足投資分析工作的需要。

3．為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發生的，這就是在有關計算中出現第0周期的由來。

4．相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量?，F金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量(圖3—2)。某一計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和。

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（責任編輯：）

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