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二、《條例》的指導思想和立法原則

《條例》在堅持民法基本原則和《立法法》規定的原則下，突出了發展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。《條例》的立法指導思想，主要表現在以下三個方面，一是強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系;二是強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系;三是強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。

《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：

(一)物業管理權利和財產權利相對應的原則

在我國《物權法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發達國家成熟的建筑物區分所有權理論，對業主權利義務的規定，其實就是明確了業主作為建筑物區分所有權人的權利義務。對業主在首次業主大會會議上的投票權的規定，是基于業主擁有的財產權份額，將業主的物業管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產權基礎之上。

(二)維護全體業主合法權益的原則

為維護全體業主的合法權益，《條例》既對物業管理企業的行為、業主大會的職責及其涉及業主共同利益事項的表決、個別業主不按合同約定交納物業管理費用損害全體業主利益的行為、有關政府部門行政監督管理責任等作了明確規定，也對建設單位、公用事業單位等物業管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規定。在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面，《條例》設定的法律責任充分體現了優先保護全體業主利益的原則。

(三)現實性與前瞻性有機結合的原則

《條例》注重保持法規、政策的持續性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業主自律、物業管理企業資質管理等制度，予以保留。《條例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經驗，如主管部門加強對業主大會的指導和監督、物業管理企業做好物業接管驗收等，確立為法律規范。對于如何解決現實中存在的問題，如開發企業不交納未售出物業的物業服務費用、任意擴大物業管理企業的治安責任、公用事業單位向物業管理企業轉嫁責任等，《條例》作出了明確規定。《條例》貫穿發展的指導思想，設立的業主大會、強制性維修養護等制度，符合市場經濟的基本規律，符合未來立法趨勢。

(四)從實際出發，實事求是的原則

我國各地區的物業管理發展很不平衡，沿海地區與中西部地區、大城市與中小城市，在物業管理市場發育程度、市場環境、管理服務水平等方面差異較大。《條例》在堅持法律制度統一性的前提下，充分考慮各地區的實際情況，對房地產開發與物業管理分業經營、物業管理區域劃分

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（責任編輯：中大編輯）

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