為了幫助考生系統的復習2012年物業管理師考試課程，全面的了解物業管理師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業管理師考試輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

注冊物業管理師考試物業管理實務講義

三、早期介入的內容

(一)可行性研究階段

1．內容

(1)根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式；

(2)根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容；

(3)根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準；

(4)根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準；

(5)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案。

2．方法和要點

(1)組織物業管理專業人員向建設單位提供專業咨詢意見，同時對未來的物業管理進行總體策劃。

(2)除對物業檔次定位外，還應考慮物業的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔項目管理工作。

【案例】物業項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業管理企業就參與了工作，并就該物業的市場定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理的運作模式提供了專業意見，得到了建設單位的采納，具體內容如下：

(1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費者的定位是當地中低收入階層，2012年注冊物業管理師報名時間在項目規劃上除合理控制建設成本外，還考慮到降低物業管理成本。按此思路，物業管理公司建議適當降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設施設備。由于第二期、第三期的市場定位為當地中高收入階層，因此在后續開發建設過程中應逐步提高綠化率，并相應提升設施設備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設施建設提出意見，重點是提出配套設施的布局方案，使得小區的布局既方便未來業主的使用又避免對業主的生活產生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

(4)確定了物業管理早期介入和前期物業管理的時間、方式和工作內容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業管理的目標和要求。

實踐證明，這幾條意見和建議對建設單位非常有益，能夠幫助建設單位更加準確地進行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業績就是證明。

(二)規劃設計階段

1．內容

(1)就物業的結構布局、功能方面提出改進建議；

(2)就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；

(3)提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；

(4)就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。

2．方法和要點

(1)參與有關規劃設計的討論會，并從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和物業保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議。

(2)幫助建設單位優化設計或從使用維護等角度上對設計方案進行調整，使項目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進項目的成功，降低開發風險。設計上的預見性可以減少后續的更改和調整，為建設單位節約投資。

(3)從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上，比較物業建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力，使業主、建設單位與物業管理企業的目標利益相統一。

(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業管理總體規劃的內容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續性。

(5)對于分期開發的物業項目，對共用配套設施設備和環境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協調意見。

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