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被炒物管賴著不走將受罰

備受關注的《深圳經濟特區物業管理條例》完成修訂，經過市人大常委會三審過后，于昨天（25日）在深圳市四屆人大常委會第14次會議上獲得表決通過，并將于明年1月1日起施行。新《條例》吸收了物權法的一些新的精神和原則，同時對我市物業管理工作中涉及業主權益的幾大核心問題均作了更為詳細與明確的規定。

改建重建須經與會業主2／3以上多數同意新《條例》明確指出，物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。在業主大會“門檻”這個焦點問題上，《條例》規定，物業管理區域符合下列情形之一時，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會、通過管理規約、制定業主大會議事規則等：（一）物業出售且已交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之五十以上的；（二）首套物業出售并交付使用滿兩年的。分期開發的物業，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過十七人。關于投票權的計算，《條例》采用了雙過半的原則，規定“業主大會會議與會業主所持有的投票權超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數半數的，業主大會會議方為有效”。

根據深圳的實際情況，《條例》結合國務院《物業管理條例》和物權法的要求作出規定：業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金使用和續籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經與會業主所持投票權三分之二以上和與會業主人數三分之二以上多數同意。業主大會作出的其他決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上多數同意。

建立物業服務企業誠信檔案和誠信風險預警公告制度《條例》規定，建設單位應當在物業管理區域內無償提供物業服務用房，包括物業服務設備用房、物業服務辦公用房和業主委員會辦公用房。物業服務用房應當有獨立產權并具有正常使用功能。任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途。

業必歸會“制度是《條例》的一大創新，在審議中得到了委員們的充分肯定。《條例》規定，從事物業服務活動的企業應當具有獨立法人資格。物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會。為加強入會后的管理，《條例》特別規定要求物業管理協會建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度，對違規的物業管理企業可以給出警告、業內通報批評或者公開譴責等制裁。同時還規定，受到市物業管理協會公開譴責的物業服務企業，兩年內不得參加物業服務招標投標，業主大會可以提前解除與其簽訂的物業服務合同。受到市物業管理協會公開譴責的物業服務從業人員，物業服務企業兩年內不得聘用其從事應當由取得物業服務相關資格證書的人員從事的工作。

物業服務收費可采取酬金制或者包干制關于物業服務收費問題，《規定》指出，物業服務收費可以按照國家規定采取酬金制或者包干制的計費方式。采用酬金制方式約定物業服務費的，酬金的計提標準由物業服務企業和業主大會根據供求關系、企業資質、服務內容與水平等因素在物業服務合同中約定。物業服務合同期限為兩年至五年。前期物業服務合同具體期限由建設單位和物業服務企業約定，最長至業主大會與其選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。

選聘物業服務企業公開招標《條例》的另一創新，就是規定了“選聘物業服務企業應當采用招標的方式進行”?！稐l例》指出，要逐步實行統一委托招標代理機構選聘物業服務企業制度。物業服務招標分為公開招標和邀請招標。住宅物業服務招標應當采取公開招標方式。符合下列條件之一時，可以采用協議方式選聘物業服務企業：（一）物業屬于單個業主，或者業主人數少于十人且經全體業主一致同意的；（二）物業服務合同到期后，業主大會決定續聘原物業服務企業的；（三）在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于五萬平方米，或高層物業總建筑面積低于二萬平方米，或者多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米，經業主大會決定同意的；（四）公開招標的投標人少于三人的。

物業外墻每5年至少修繕或粉刷一次在物業使用與維護方面，《條例》規定，物業天面、外墻和樓梯間等設施，應當保持安全、整潔，每五年至少修繕或者粉刷一次，費用從物業專項維修資金中支出。物業影響市容美觀或者存在安全隱患的，業主或者業主大會應當按照有關法律、法規規定及時修繕或者改造。

物業服務企業故意泄露業主資料罰款二萬物業服務企業未取得資質證書從事物業服務的，責令退還所收取的物業服務費，處以五萬元以上二十萬元以下罰款；未加入市物業管理協會的，責令限期一個月內改正，逾期未改的按逾期月數每月處以一萬元罰款。物業服務企業聘用受到公開譴責的物業服務從業人員的，處以1至5萬元款；轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業管理資質證書的，處以5至10萬元罰款。

建設單位、物業服務企業故意泄露業主資料的，由區主管部門處以兩萬元罰款，并對直接責任人員處以五千元罰款。業主委員會委員、候補委員或者執行秘書故意泄露業主資料的，由區主管部門處以一萬元罰款。

建設單位擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，處以10至20萬罰款。業主大會、業主委員會擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由區主管部門責令限期改正，并對應當負責的業主委員會委員處以一萬元罰款。

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