2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

二、業主大會

在過去的物業管理實踐中，我國主要采用業主委員會代表全體業主決策的作法，業主委員會對業主的重大事項享有決策權。從實踐效果看，業主委員會決策制度對物業管理活動的發展起到了一定的積極作用，但也暴露出許多問題。

由于一些業主委員會成員素質不高，以至不斷出現業主委員會為了少數人的利益而侵害大多數業主合法權益的情況。同時，也由于業主對業主委員會缺少有效的監督機制，

因此，業主之間，業主與業主委員會之間，業主委員會成員之間，產生大量矛盾，給物業管理的正常進行帶來影響。2003年《條例》頒布后，改變業主委員會決策的舊有作法，

推行業主大會制度，規定物業管理區域內，由全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益，并決定物業管理的重大事項。這一制度有利于維護大多數業主的合法權利，可以有效解決物業管理活動中業主委員會的不規范行為。

(一)業主大會的組成和性質

業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內全體業主組成。業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，有權依據法律法規的規定和業主公約的約定，決定物業管理區域內一切物業管理事項。

物業管理區域內的任何業主，都必須遵守業主大會制定的業主公約和業主大會議事規則，遵守業主大會制定的各項規章制度，并執行業主大會作出的決定。

(二)業主大會的籌備與成立

1.成立業主大會的限制和選擇

一個物業管理區域只能成立一個業主大會，而不能成立多個業主大會。對于由眾多業主構成的物業管理區域，只有成立業主大會才能民主解決物業管理的公共事項;

對于業主數量很少的物業管理區域，業主共同商討物業管理問題很方便，業主大會成立與否并不影響業主關于物業管理的民主決策，因此，這樣的物業管理區域，可以不成立業主大會。

《條例》規定：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”

例如，有的大廈建筑規模很大，連同配套建筑和設施構成獨立的物業管理區域，但大廈產權統屬一人或幾人，業主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業主大會。

業主大會僅僅是業主民主決策一種組織形式，《條例》規定業主大會制度，是為了保障眾多業主的公眾權益不受損害，只要不影響業主民主決策，是否成立業主大會，由物業管理區域的全體業主決定。

2.業主大會的籌備

(1)成立業主大會籌備組

業主籌備成立業主大會，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公

有住房出售單位)組成業主大會籌備組。業主大會籌備組負責業主大會籌備工作。

籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

(2)業主大會籌備組的工作內容

①確定首次業主大會會議召開的時問、地點、形式和內容;

②參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案);

③確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

④確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

⑤做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

(3)籌備業主大會的工作要求

①業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告;

②公告《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案)的同時，應當將業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;

③確認業主身份，應當以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準;

④業主在首次業主大會會議上的投票權，應當根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區、直轄市制定的實施辦法進行。

3.業主大會的成立

業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會的會議議程一般包括以下內容：

(1)報告業主大會的籌備工作情況;

(2)宣讀業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數;

(3)宣讀《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案，宣講業主對草案提出的修改意見，以及業主大會籌備組根據業主意見對《業主大會議事規則》和《業主公約》的修改結果;

(4)投票通過《業主大會議事規則》和《業主公約》;

(5)宣讀業主委員會委員候選人名單，經投票選舉產生業主委員會組成人員。

《條例》還規定：“業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”

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（責任編輯：中大編輯）

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