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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

第十一章　財務管理

財務管理，是企業管理的重要組成部分，是有關資金的獲得和有效使用的管理工作。物業管理企業應結合國家財政部財基字(1998)第7號《物業管理企業財務管理規定》、國稅發(1998)217號《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》和國稅發(2004)69號《國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知》等文件精神，結合自身的特點，制訂切合實際的財務管理目標，科學進行財務管理組織設計，有效執行各項財務管理制度，并熟練運用財務管理技巧，確保物業管理活動的正常進行。

第一節　物業管理企業財務管理

物業管理企業的財務管理包括營業收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。做好物業管理企業財務管理工作，有利于規范物業管理企業財務行為，有利于促進企業公平競爭，有效保護物業管理相關各方的合法權益。

一、物業管理企業營業收入

(一)物業管理企業營業收入的內容

營業收入是指物業管理企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，2012年注冊物業管理師報名時間包括物業管理主營業務收入和其他業務收入。

1．主營業務收入

主營業務收入是指物業管理企業在從事物業管理活動的過程中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。

(1)物業管理收入是指物業管理企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

(2)物業經營收入是指物業管理企業經營物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施所取得的收入。

(3)物業大修收入是指物業管理企業接收物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

2．其他業務收入

其他業務收入是指物業管理企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。

商業用房經營收入是指物業管理企業利用物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、美容美發屋、商店、飲食店等的經營收入。

(二)物業管理企業營業收入的管理

物業管理企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。物業大修收入應當經物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現。物業管理企業與物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收人的實現。

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