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第三章　物業(yè)管理的基本制度

在物業(yè)管理活動中，不僅業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)存在著許多權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而且業(yè)主之間、物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位之間、業(yè)主與建設(shè)單位之間，也存在錯綜復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。針對我國物業(yè)管理活動中存在的各種問題，為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，《條例》確立了七項物業(yè)管理的基本制度：業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度。

第一節(jié)　業(yè)主大會制度

《條例》實(shí)施以前，各地在物業(yè)管理實(shí)踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實(shí)踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則。在實(shí)踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當(dāng)利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問題，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責(zé)、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、資格條件、職責(zé)、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進(jìn)行。

為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

一、業(yè)主

(一)業(yè)主的概念

《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。由于我國實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。因此，將業(yè)主定義為“房屋的所有權(quán)人”，并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。

我國對房地產(chǎn)管理實(shí)行權(quán)證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權(quán)人主要憑據(jù)是房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。屬于自然人的房屋，房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的姓名，屬于法人或其他組織的房屋，房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的組織名稱。

現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人;二是房屋共有權(quán)證書持有人;三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。

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