《物業經營管理》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業經營管理》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

還原收益法

收益還原法又稱投資法。它是將評估物業在預期的經營周期內所產生的收益，通過資本化，換算成一個價值指標，以此作為該物業的現時估價方法。即購買一項一定使用年限的物業，將此物業在其使用年限內獲取年純收益的現值之和累積起來，這個累計收益的現值便是該物業的價格。采用收益還原法求得的價格，通常稱為收益價格。

(一)收益還原法的適用范圍

一般來說，收益還原法只適用于每年有明確收益的物業估價：它必須具備三個基本條件：

1該物業的未來收益必須能用金額表示。

2與未來收益相關的風險報酬，必須是可以計算的。

3當評估對象是各種物業(廠房、商店、住宅、寫字樓等)的復合體，其各組成部份均應符合前兩個條件。

(二)收益還原法的運用

一般來講，用作租賃的物業及供商店、旅店、工廠等企業用的物業，均可用收益還原法進行估價。

租賃的物業指出租的土地和房屋等，出租的土地可以正常的年地租額扣除土地稅、管理費和其他稅費，求得該土地的年純收益，再以土地還原利率還原為地價。出租的房屋、大廈、公寓、寫字樓、商店等，則以年租收入扣除各項經營成本費，如稅金、維修費、管理費、折舊費等，求得房租純收益，再以土地及房屋的綜合還原率進行資本還原，求得該土地及房屋的復合估價。

如何正確地計算物業的總收益、總費用及還原利益，是提高收益還原法評估正確的關鍵。

1標準總收益計算的基本條件

1)應當是物業經營正常狀態下的收益;

2)應當是有規律的持續經營所產生的收益;

3)應當是建立在科學的市場預測基礎上的最可能實現的收益。

2標準總費用的計取項目

總費用的計項必須是正常經營所持續支付且直接必要的費用。一般來說，主要包含項目如下所示。

1)土地租賃的總費用：主要是稅收、管理費、維護費等。

2)房屋租賃的總費用：主要是維修費、管理費、折舊費、保險費、空置損失費、房產稅、土地使用稅等;

3)企業經營用的總費用：主要為銷貨成本、管理費、銷售費、稅款、利息、其他必須支出的費用。

3還原利率的確定

還原利率的確定，許多學者提出眾多主張，歸納起來主要有：

1)地方一般利率;

2)地方習慣利率;

3)地方土地利率;

4)通行投資年利率;

5)復合利率;

6)實值利率;

7)租金與價格平均比率。

收益還原法中的還原利率，從理論上講應等于與獲取純收益具有同等風險的資本的獲利率。在實用上，則采用房屋的租金和價格的比例。為避免受個別因素的影響，一般選取多種物業的租金與其價格的比值，求取一個平均值，作為還原率。

(三)收益還原計算公式

由于物業收益的表現形式不同，它的推算形式亦不一樣。常用的有如下幾種形式：

1最簡單的形式

2有限年期且其他因素不變的情況

3純收益在前若干年有變化的情形

一般情況是根據經營狀況和市場條件，對物業在未來3～5年的純收益作出預測，并且假設從此以后到未來無窮遠年房地產將保持固定的純收益，然后對這兩部份純收益分別進行折現和資本化處理，最后計算出物業總價值。

例：有一物業通過預測得到5年的純收益為20萬、22萬、25萬、28萬、30萬，從第6年到未來穩定在35萬元左右。其還原率為10%，則該宗物業的收益價格為：

4純收益按等差級數遞增或遞減的情況

1)無限年期的情況

b表示純收益逐年遞增(取正號)或遞減(取負號)的數額。

2)使用年期有限時

物業的評估方法尚有假設開發法、長期趨勢法、購買年法、路線價估價法等方法。

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（責任編輯：中大編輯）

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