《物業經營管理》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業經營管理》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

物業管理資本經營的含義和內容

如果從資本的廣義范疇去理解，則本書前面所述“物業管理的常規經營”、“物業管理企業資源的經營”、“物業資源的經營”、“業主資源的經營”、“物業管理文化資源的經營”，均屬物業管理資本經營。

其實，對物業管理企業而言，資本經營就是資本經營，沒有“物業管理資本經營”和“非物業管理資本經營”的區別。本書之所以將資本經營冠以物業管理的定語，是考慮到物業管理行業目前的現狀還不具備從事更高等級資本經營的條件;為了使資本經營的風險降到最低——物業管理企業也不具備雄厚的經濟實力使之可以走風險之路——所以，作者將物業管理企業進行資本經營的范圍限定在物業管理及關聯業務之內，亦即將資本投入到可以獲得更多收益的與物業管理密切相關的經營活動中。因此，將之定義為“物業管理資本經營”。

資本經營是從西方傳入中國的一門科學，是現代市場經濟的基本經營方式。而物業管理是第三產業的服務行業，它的基本特點是勞動密集型，而非資金密集型，加之其發展歷史不長，又從屬于房地產行業等諸多因素的制約，要在物業管理行業中實行資本經營，就必須結合物業管理的現實情況和歷史因素以及我國的實際國情進行改造。這也是提出“物業管理資本經營”概念的背景。

物業管理資本經營的內容

按照上面對物業管理資本經營概念的理解，可將其內容大致分為以下幾類：

企業理財：物業管理經營工作做得再好，能夠獲得很大收益，但如果對經營成果不善于管理，也會使收益逐漸流失。所以，一個好的物業管理企業，對財務管理工作必須高度重視。

企業理財包括財務分析、成本控制、稅務處理、投資決策、風險控制等內容，也包括為企業籌資融資、運作公司股票上市等高等級的理財行為。前者以內部管理為主，后者以對外經營為主。

資本擴張：利益最大化是企業的本質要求。物業管理企業通過資本運營使企業的規模和效益快速增長，實現資本擴張的目的。

資本擴張的形式有多種，例如，收購、兼并、重組、參股、控股等方式即可使企業的資本規模快速擴張，用較少的自有資本控制和運作較大的資本，進而產生最大的價值。物業管理企業還可采用聯合的方式，形成戰略聯盟實現資本的虛擬擴張。物業管理的資本擴張應限定在物業管理行業之內，以避免資本風險。

投資經營：物業管理的市場競爭越來越激烈，而物業服務費用的標準卻在不斷降低;而且，為了取得競爭優勢，物業管理企業都在不斷加大投入，提供增值服務。這些都使物業管理的利潤率越來越低，物業管理企業的生存環境不斷趨于惡劣。因此，尋找新%中大網校%的資本增值點正成為每一個物業管理企業都要面對的共同課題。在投資新的領域時，合理而科學的做法是選擇熟悉的業務進行投資經營。因此，物業管理的投資應重點圍繞物業管理及關聯業務，并充分借鑒發達國家和地區的經驗。例如，在專業設施管理業務方面，香港已經出現了高速公路及隧道收費設施保養工作。此外，物業管理企業將由服務承包商向服務集成商轉變;服務承包商是以其完整的產業鏈完成其所從事的業務，并賺取整個產業鏈上的利潤，而服務集成商更加看重對社會資源的整合。物業管理行業發展了這么多年，基本已經成熟，其價值在價值鏈中各環節的分配也必然越來越符合客觀規律。因此，物業管理企業就要通過向服務集成商的轉變達到占據價值鏈上游的目的，從而更好地應對市場的變化，獲取最大的投資收益。在物業管理向外尋找發展方向的同時，社會資本也在關注物業管理。例如，社會咨詢公司介入物業管理等。這為物業管理與社會資本的合作提供了契機。

準資本經營：當企業不具備資本擴張和投資經營的條件時，可采取“準資本經營”方式。所謂準資本經營，主要是指企業內部的資本經營。例如，對企業資本進行梳理與整合，區分有用資本和閑置資本，優質資本和劣質資本，生產性資本和非生產性資本等。然后即可有目的地對好的資本和有用的資本集中使用，以提高資本的使用效率和效益。類似做法還包括加快企業資本周轉速度，保持適度規模，以避免因成本增加而攤薄利潤，等等。

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（責任編輯：中大編輯）

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