為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科,此處特地整理編輯2012物業管理師考試相關輔導資料,希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助!
四、總價格和單位價格
(一)總價格
總價格簡稱總價,是指某一宗或某一區域范圍內的物業整體的價格。它可能是一塊面積為500㎡的土地的價格,一套建筑面積為200㎡的高檔公寓的價格, 或是一座建筑面積為10000㎡的商場的價格,也可能是一個城市的全部物業的價格,或是一國全部物業的價格。物業的總價格一般不能反映物業價格水平的高低。
(二)單位價格
單位價格簡稱單價,其中,土地單價是指單位土地面積的土地價格,土地與建筑物合在一起的物業單價通常是指單位建筑物面積的價格。
價格單位由貨幣和面積兩方面構成。
1.貨幣:包括幣種和貨幣單位。在幣種方面,如是人民幣、美元,還是港幣等。在貨幣單位方面,如是元,還是萬元等。
2.面積:包括面積內涵和面積單位。在面積內涵方面,建筑物通常有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內建筑面積之別。此外,住宅還有居住面積,商業用房還有營業面積,出租的房屋還有可出租面積,成片開發的土地還有可轉讓的土地面積,成片開發的商品房還有可出售的建筑面積等。在面積單位方面,不同國家和地區的法定計量單位或習慣用法可能不同,如中國內地通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝),美國、英國和中國香港地區習慣采用平方英尺,日本、韓國和中國臺灣地區一般采用坪。
五、實際價格和名義價格
實際價格是指在成交日期時一次付清的價格,或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明,但不是在成交日期時一次付清的價格。
例如,一套建筑面積lOO㎡、單價3000元/㎡、總價30萬元的住房,在實際交易中的付款方式可能有下列幾種:
1.要求在成交日期時一次付清。
2.如果在成交日期時一次付清,則給予折扣,如優惠5%。
3.從成交日期時起分期付清,如首期支付10萬元,余款在一年內分兩期支
付,如每隔半年支付10萬元。
4.約定在未來某個日期一次付清,如約定一年后付清。
5.以抵押貸款方式支付,如首期支付5萬元,余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付。
在上述第一種情況下:實際單價為3000元/㎡,實際總價為30萬元;不存在名義價格。在第二種情況下:實際單價為3000×(1—5%)=2850(元/㎡),實際總價為28.5萬元;名義單價為3000元/㎡,名義總價為30萬元。
在第三種情況下:實際總價為 (萬元)(假定年折現率為5%),實際單價為2 928元/㎡;名義單價為3000元/㎡,名義總價為30萬元。
在第四種情況下:實際總價為30÷(1+5%)=28.57(萬元)(假定年折現率為5%),實際單價為2857元/㎡;名義單價為3000元/㎡,名義總價為30萬元。
在第五種情況下:實際單價為3000元/㎡,實際總價為30萬元;不存在名義價格。
六、現房價格和期房價格
現實中的商品交易有現貨交易和期貨交易,由此有現貨價格和期貨價格之說。中大物業管理師培訓現貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(可視為在交易達成的同時)進行 商品交割的價格。期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交
割的價格。無論是現貨交易還是期貨交易,付款方式又有在交易達成后立刻或在短期內一次付清、按約定在未來某個日期一次付清和分期支付等,因此形成了多 種組合形式,歸納為表4—1。
現貨交易和期貨交易的各種情形
交易達成日 交貨日付款日和付款方式
現在一次付清 此為典型的現貨交易
現貨交易 現 在 現 在 現在起分期支付
未來一次付清 此稱為賒銷或賒購
現在一次付清 此稱為預購或預售
期貨交易 現 在 未 來 現在起分期支付
未來一次付清 此為典型的期貨交易
物業也有類似的現貨交易和期貨交易及現貨價格和期貨價格。物業的現貨價格是指以現狀物業為交易標的的價格。該物業的現狀可能是一塊準備建造但尚未建造建筑物的土地,可能是一項在建工程,也可能是建筑物已建成的物業;當為建筑物已建成的物業時,即為現房價格(含土地價格)。物業的期貨價格是指以未來狀況的物業為交易標的的價格,其中最常見的是期房價格(含土地價格)。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標的的價格。
在期房與現房同品質(包括質量、功能、環境和物業管理等)下,期房價格低于現房價格。以可以出租的公寓來看,由于買現房可以立即出租,買期房在期房成為現房期間不能享受租金收入,并由于買期房總存在著風險(如有可能不能按期建成,甚至出現“爛尾”,或者實際交付的品質比預售約定講的差),所以,期 房價格與現房價格之間的關系是:
期房價格=現房價格—預期從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現率—風險補償
(例4-1) 某期房尚有1年時間才可投入使用,與其類似的現房價格為3300元/㎡,出租的年末凈收益為330元/㎡。假設折現率為10%,風險補償估計為 現房價格的2%,試計算該期房目前的價格。
[解] 該期房目前的價格計算如下:
在現實中,常常出現同地段的期房價格比現房價格高的相反現象,這主要是 由于兩者的品質不同,如現房的戶型和環境差、功能已落后等。
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