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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

第二節　前期物業管理

在前期物業管理期問，物業管理企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗，業主入住，裝修管理，工程質量保修處理，物業管理項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業管理的特殊內容。本節只就前期物業管理的部分特殊內容作簡明介紹，其他管理服務內容在本書中另有章節闡述。

一、物業管理項目前期運作

(一)管理資源的完善與優化

在物業管理實踐中，往往在業主入住之前就已經成立了物業管理項目機構，配備了相應的物業管理企業人員，設置了辦公場所和進行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時性和不確定性。因此，在前期物業管理的過程中，需要不斷進行調整，具體內容包括：

1．管理用房到位

建設單位按規定將管理用房移交給物業管理項目機構。物業管理企業對管理用房進行合理劃分和必要裝修，成為項目管理機構固定的管理用房。

2．物資配備到位

一個新的物業管理項目運作需要配備的物資較多，在項目開始運作的時候，2012年物業管理師報名時間一般只配備了其中的一部分。在前期物業管理過程中，應根據實際需要逐步配備到位。

3．物業管理人員到位

物業管理人員到位的主要內容包括：

(1)補充人員；

(2)對各崗位人員進行強化培訓，提高物業管理水平和操作技能；

(3)對現有組織機構進行優化調整，形成完善的管理組織結構；

(4)加強內部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。

(二)管理制度和服務規范的完善

在前期物業管理過程中，物業項目管理機構應根據實際管理情況對已制訂的管理制度和服務規范進行調整、補充和完善。

(三)確定物業管理單項服務的分包

對具體物業管理項目進行管理時，物業管理企業可以根據企業的自身情況和需要來確定是否將部分單項服務分包給社會專業服務公司。對分包的服務項目，要進行市場調查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。

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