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第四節　物業使用與維護

在物業的使用和維護中，各方面反映比較強烈的問題主要有：公共建筑和共用設施改變用途問題;占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地問題;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護問題;房屋裝飾裝修問題;建立住宅專項維修資金制度問題;利用物業共用部位、共用設施設備經營問題;存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的物業的維修養護問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當，會侵犯多個業主、甚至是全體業主的合法權益。實踐中，由于此類問題處理不當造成的矛盾和糾紛屢見不鮮，嚴重的還造成居民生命財產損失等惡性事故，社會反響極大。因此，這些問題既是物業使用和維護過程中的平常事，又是事關社會穩定和居民生命財產安全的大事。為此，《條例》對各主體在使用和維護物業行為進行了明確的規范。

一、公共建筑和共用設施規劃用途不得擅自改變

物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業主正常的生產、生活需求所必需的。因此，無論業主大會、業主委員會、業主和物業管理企業，都不得擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。但是，因原規劃設計不合理或實際需要，存在確需改變公共建筑和共用設施用途的客觀情況。為保證城市規劃的有序進行和防止對公共利益造成侵害，對確需改變公共建筑和共用設施用途的情況，當事人必須依照法律程序進行，通過向規劃部門提出申請，經規劃部門批準后方可實施。

由于改變公共建筑和共用設施用途可能影響到物業管理企業的正常管理，因此《條例》要求業主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法向規劃部門辦理有關手續后告知物業管理企業，以便物業管理企業及時調整管理方案。如果變更用途涉及物業管理企業合同權益，雙方還應就有關權益作出相應調整。

由于物業公共建筑和共用設施屬于物業管理區域內全體業主所有，因此物業管理企業無權決定改變公共建筑和共用設施用途，確需改變公共建筑和共用設施用途的，物業管理企業應當提請業主大會討論決定同意后，由業主委員會依法辦理有關行政審批手續。關于改變公共建筑和共用設施用途應當辦理的具體手續，其他法律法規已有相應規范，因此《條例》只是強調業主應當依法辦理有關手續。例如，根據《公共文化體育設施條例》規定，確需改變公共文化體育設施用途的，有關地方人民政府在作出決定前，應當組織專家論證，并征得上一級人民政府文化行政主管部門、體育行政主管部門同意，報上一級人民政府批準。涉及大型公共文化體育設施的，上一級人民政府在批準前，應當舉行聽證會，聽取公眾意見。

二、物業管理區域內的道路場地不得擅自占用與挖掘

物業管理區域內的道路、場地是為業主共同利益而建設，因此無論業主和物業管理企業，都不得擅自占用或挖掘物業管理區域內的道路和場地。然而，物業管理活動中臨時占用、挖掘道路或場地的情況又是客觀存在的，有時也是必須的。對于業主因維修物業或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的情況，為加強管理和保護公共利益，當事業主不得擅自實施占用、挖掘行為，只有在征得業主委員會和物業管理企業同意的情況下才可實施。物業管理企業因維修物業或者公共利益需要確需臨時占用、挖掘道路、場地的，也必須征得業主委員會的同意，不得擅自施工。無論業主或物業管理企業臨時占用、挖掘道路、場地，均應當在約定期限內恢復原狀。

三、公用事業單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養護責任

物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視管線和相關設施設備的維修養護責任的承擔是一個存有爭議的問題。在物業管理實踐中，業主或者供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位承擔相關維修養護責任的做法都有。為此《條例》明確規定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位維修、養護物業管理區域內相關管線和設施設備時，有可能需要臨時占用、挖掘道路、場地。為了切實維護全體業主的合法權益，《條例》也明確規定供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

四、業主裝飾裝修房屋應當依法規范

隨著我國經濟的持續快速發展和住房制度改革的不斷深人，人民生活水平不斷提高，居民個人擁有房屋的比例越來越高，相應的房屋裝修活動日益普遍，規模不斷擴大。我國的房屋尤其是住宅，多數屬于群體式類型。在住宅小區中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位，包括內外承重墻體、柱、梁、樓板等;單幢樓或者小區內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、煤氣、消防等。不當的房屋裝飾裝修活動會導致共用部位、共用設施設備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到相鄰房屋的結構安全和其他居民的生命財產安全，甚至影響到整幢樓、整個小區的正常生活秩序。因此，為了維護公共安全和公眾利益，有必要對房屋裝飾裝修行為予以規范。

裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業主的物業管理區域內，業主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業主造成影響。例如，裝修噪聲可能會影響相鄰業主的生活和休息、破壞房屋承重結構的裝修行為會對其他業主的人身和財產安全構成威脅、不及時清運裝修垃圾會破壞小區環境等。同時，物業管理企業有義務根據物業服務合同的約定對物業進行管理，而對物業及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。鑒于此，《條例》規定了業主裝修房屋前對物業管理企業的告知義務。

業主裝飾裝修房屋時，不得有違反法規規定以及業主公約明文禁止的行為并應該盡到合理的注意義務。考慮到業主對相關法律法規并不一定很了解，對房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項并不一定都清楚。《條例》規定物業管理企業在知道業主裝修后應當將相關禁止行為和注意事項告知業主。一是可以幫助業主更好地裝飾裝修房屋;二是可以起到預防作用，避免出現違法裝修或者裝修擾民的情況。

五、利用物業共用部位、共用設施設備經營應當遵守有關規定

《條例》關于利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，主要作三方面的規定：一是原則規定了利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的辦理程序，二是明確相關業主、業主大會、物業管理企業對利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的事前否決權，三是確定業主由于物業共用部位、共用設施設備經營所得收益的使用方向。

利用共用部位、共用設施設備經營需要征得相關業主的同意是因為經營行為可能對其權益造成影響。例如，在業主窗戶下設置霓紅燈廣告，就可能會影響業主的休息。這里的相關業主，主要是指直接受到經營行為影響的業主。利用共用部位、共用設施設備經營需要征得業主大會的同意是因為業主大會代表和維護著物業管理區域內全體業主的合法權益。利用與全體業主利益密切相關的共用部位、共用設施設備來從事經營活動，自然應當取得業主大會的同意。

利用共用部位、共用設施設備經營需要經過物業管理企業的同意是由物業管理企業的服務性質和服務內容決定的。物業管理企業是由全體業主選聘的，承擔物業管理區域內的具體管理服務任務。因此，物業管理企業要從維護全體業主合法利益和有利于更好的提供物業管理服務的角度出發，發揮其對物業管理事項、物業管理區域全面情況比較熟悉和具有一定的技術、經營經驗的特長，全面分析考慮利用共用部位、共用設施設備經營是否安全可行并符合全體業主的合法權益。當然，物業管理企業不得借機實現企業的私人經濟利益或者達到自己的目標。

關于利用共用部位、共用設施設備經營所得經營收益的使用問題，各方面的認識比較一致，即應當優先用于補充住宅專項維修資金。主要理由有兩點：一是收益來源于利用共用部位、共用設施設備經營所得，應該主要用于其維修養護;二是住宅專項維修資金是房屋的“養老金”，由全體業主按照產權份額分期繳納，一旦急需時所需數量較大，利用共用部位、共用設施設備經營所得補充住宅專項維修資金有利于及時籌備所需資金。同時，為尊重全體業主的意愿和特殊使用需要，本條規定“業主所得收益也可以按照業主大會的決定使用”。

需要說明的是，利用共用部位、共用設施設備經營的前提是，必須符合國家、地方有關共用部位、共用設施設備安全使用、管理等相關要求及規定。在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，還必須按照國家有關法律法規的規定辦理有關合法經營手續。

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（責任編輯：中大編輯）

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