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新加坡的物業管理模式

新加坡政府有關部門針對居民住宅及物業管理都制定了很細的規章制度，并形成法律，不管是物業管理公司還是居民都必須依法遵章行事，所以不管是高級公寓樓還是政府組屋區，管理都是井井有條，同時避免了各種矛盾或糾紛的發生。

從政府職能方面看，新加坡建屋發展局是負責實施政府建屋計劃和統籌物業管理的職能部門。早在1967年，該局就制定了“土地所有權法案”，之后又經過多次修訂。該法案共有158章，其中就規定了土地開發商在建造住宅時必須遵守的條例。比如，由開發商建設的公共組屋，每棟樓底層不得安排住戶，而是用于作商店或娛樂室，供居民休息、娛樂和購物之用。再比如，規定了在共管式公寓的共有所有權土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于40％的土地用作花園、風景區以及其他娛樂健身設施，確保物業管理的規范化。物業管理執照需要每年審批核發，如果哪家物業公司違反條例，或是不按照規章辦事，將吊銷物業公司的營業執照。物業管理從業人員必須接受兩年的房地產管理培訓，并需通過專業考試才能上崗。除了發揮監督管理職能外，建屋發展局的另一項主要工作就是“服務”，例如該局制定出一項長期的舊組屋翻新計劃，進一步提高居民對社區的認同；另外，根據新加坡法律規定，所有建筑每隔5年都需要進行外部清洗刷新。

在業主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權利，同時也明確規定了各項義務。比如各個業主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內的裝修也有很詳細的規定，如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現象，當事人須負責賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡“土地所有權法案”規定，每個新建住宅區必須在兩年內成立管理委員會，由全體業主投票選出委員會成員。該委員會將代表全體業主管理社區，每年召開一次全體大會，討論制定社區行為規則以及聘請物業管理公司等重要事務。社區或公寓的公共事務，如是否要增添公共設施，公共設施的使用是否要收費、收多少，是否要增加或減少物業管理費等等，最終都以投票方式決定。在這種機制下，物業公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現不好，社區管理委員會有權立即將其解聘。

沒簽合同業主拒交物管費

由于業主拖欠物業費，北京世紀城物業管理有限公司日前將世紀城的14位業主告法庭，追討一年多到兩年多的物業管理費。日前，該案在北京海淀法院公開開庭審理。

物業管理公司訴訟代理人在法庭上陳訴：被告14位業主最早的從2001年8月10日，最晚的從2002年11月1日到去年年底，分別拖欠了7014.6元至21092.6元不等的物業管理費（包括供暖費、車位費等）到目前為止一直拒絕繳納。

據了解，世紀城業主剛剛入住時，根據有關規定，他們分別與開發商指定的前期物業管理公司——北京世紀金源物業管理有限公司簽訂了《物業委托合同》。但后來世紀城的物業在業主知情的情況下，換成了北京世紀城物業管理有限公司進行管理。對此，世紀城物管公司的解釋是，2001年3月15日前，世紀金源公司將其與業主的合同轉給了世紀城物管。而業主們稱，作為原合同的一方當事人，他們對此次轉讓毫不知情，而且，世紀城物管也沒有通知他們簽訂新的合同，因此轉讓行為不能成立，世紀城物管承認，他們確實沒有與業主簽訂過書面的物業委托合同，但從2001年3月15日開始至今，他們為業主提供了事實上的物業管理服務，理應收取相應的費用。

業主方面的代理人表示，業主們拒絕繳納物業費，主要是基于世紀城物業沒有和他們簽訂合同以及服務質量差兩點原因。“我們業主和世紀城物業公司根本就沒有合同關系，他們憑什么向我們要錢？”一位業主如是說。另外，物業管理收費不透明、小區會所至今沒解決、公司帳目不公開等問題也讓業主們不愿“掏腰包”。

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